[부동산 핵심클릭] 올해도 작년처럼 집값 급락하나요?

오늘이 1월1일이니까 벌써 작년 얘기가 돼버렸네요. 자고 나면 뛰는 금리에 부동산 시장은 그야말로 속수무책이었습니다. 수요는 꽁꽁 얼어붙었고, 버티던 매도인들이 결국 백기를 들고 가격을 내리기 시작하더니 최근에는 폭이 가팔라졌습니다.

한국부동산원의 2022년 마지막주 전국 아파트가격 동향을 보면 매매가격은 한 주 만에 -0.76%, 전세가격은 -0.92% 모두 하락폭이 확대됐습니다. 매매가격은 5월 둘째 주 이후 34주 연속 하락으로 부동산원이 시세 조사를 시작한 2012년 5월 이후 처음으로 15주 연속 역대 최대 하락폭을 기록 중이고, 전세 역시 15주 연속 역대 최대 하락폭 경신입니다.

어떻게 보면 당연한 결과입니다. 지난 수년간 누적된 집값 상승에 수요자들의 피로가 커진 상황에서, 순식간에 대출 이자가 두 배 가까이 뛰면서 매수심리가 얼어붙은 것이죠. 2022년 부동산 시장을 한마디로 정리하면 '역대급 금리인상 앞에 장사는 없었다'였습니다.



올해는 어떨까요? 일단 대다수 전문가는 지금과 큰 차이가 없을 것으로 봅니다. MBN이 교수와 연구기관, 금융계 등을 망라한 10명의 부동산 전문가를 설문조사 했는데, 8명이 올해 전국 집값이 하락할 것으로 예상했습니다. 이 중 절반 이상은 5% 이상, 많이 떨어질 수 있다고 경고했습니다. 서울 아파트값도 대부분 하락을 예측했는데, 올해도 고공행진할 것으로 예상되는 금리와 1%대로 떨어진 성장률, 즉 경기 침체가 이유였습니다.

이렇게 집값 하락이 예측됨에도 부득이 집을 사야 한다면 언제가 좋을까요? 4분기는 돼야 한다거나 내년 초, 그러니까 24년까지 가야 한다고 보는 의견이 많기는 했는데, 3명의 전문가는 상반기도 나쁘지 않을 것으로 봤습니다. 이때가 저점일 가능성이 있다는 겁니다.

실제 일부 지표에서도 아주 미묘하게 변화의 움직임이 감지됩니다. 환율과 국제 유가입니다. 지난해 10월 1,440원대까지 치솟았던 원달러 환율은 최근 빠르게 낮아져 1,264.5원으로 작년 거래를 마감했습니다. 두 달 만에 200원 가까이 빠지면서, 급등 직전 수준까지 내려온 것입니다. 국제유가 역시 미국 서부 텍사스산 원유나 브렌트유 등이 배럴당 70~80달러 선에서 오르내리는 등 상반기보다 안정된 모습을 보이고 있습니다.

환율이 높아지면 그만큼 기업들이 원자재를 수입해서 가공한 후 국내 시장에 팔 때 원화 비용이 상승합니다. 제품 가격을 인상할 수밖에 없는 것이죠. 이런 제품이 늘어나면 물가 상승폭이 커지고, 통화당국은 상승 압력을 줄이기 위해 금리를 인상할 수밖에 없습니다. 반대로 환율이 내려가면 기업들이 국내 시장에 파는 제품을 만들 때 들어가는 원화 비용 역시 그만큼 낮아지게 돼 물가를 잡기 위해 금리를 올려야할 이유가 약해집니다.

가격이 2년 전, 3년 전 수준으로 돌아가고 시장 경착륙을 막기 위해 정부가 규제를 연이어 완화하는 움직임이 본격화되는 현 상황에서 올해 집값 반등이 온다면 그 신호는 무엇일까요? MBN이 물어본 전문가들은 미국에서 오는 '금리 인하' 소식일 것이라고 한 소리를 냈습니다. 새해 복많이 받으세요. 지금까지 부동산 핵심클릭이었습니다.

[김경기 기자 goldgame@mbn.co.kr]