미아리 집창촌, 46층 아파트단지로 변신

'미아리 텍사스'로 불리는 낡은 집창촌이 위치한 재개발 사업지인 서울 성북구 신월곡1구역이 최고 46층, 2000가구 이상의 아파트와 오피스텔, 호텔, 상가 등 10개 건물로 구성된 대규모 주상복합단지로 탈바꿈한다. 다음달부터 본격 분양을 앞둔 청량리역 일대 재개발에 이은 홍등가의 변신이어서 눈길을 끈다.
일반상업지역인 신월곡1구역은 당초 39층 개발을 추진했으나 인근 저층 주거지인 성북2구역과 결합해 용적률을 80% 넘겨받아 좀 더 고밀 개발이 가능하게 된 '결합 개발'의 첫 사례란 점에서도 주목할 만하다는 지적이다.
14일 서울시는 성북구 성북동 226-103 일대 성북2구역(7만4754㎡)의 저층 주거지 성곽마을을 보존하기 위해 용적률을 90%로 제한하는 내용의 정비계획 변경을 확정 고시했다. 시는 이와 함께 저밀관리구역인 성북2구역과 인근 고밀개발구역인 하월곡동 88-142 일대 신월곡1구역(5만5112㎡)을 결합한 정비사업을 본격 추진할 예정이라고 밝혔다.

성북2구역은 '북정마을'로 불리는 한양 도성 바깥의 성곽 마을이다. 이곳은 1종전용주거지역(용적률 100%)과 1종일반주거지역(용적률 150%)이 섞여 있다. 구역 전체의 합계 용적률은 128%다. 서울시는 성북2구역을 성곽 마을 저층 주거지로 보존하기 위해 용적률을 90%로 제한하는 대신 남은 용적률 80%(결합 인센티브 포함)를 3㎞가량 떨어진 신월곡1구역에 넘겨 고밀 개발을 하고, 개발 이익은 양쪽이 공유하는 결합 개발을 성사시켰다. 성북2구역은 2~4층 높이 저층 테라스하우스 238가구와 2층 이하 단독주택 300여 가구로 개발될 예정이다.
차창훈 서울시 주거사업과장은 "동대문구 이문3구역에서 결합 개발이 이뤄진 적은 있으나 거긴 하나의 구역인데 두 곳으로 나뉜 사업지를 결합한 것이었고, 서로 다른 정비구역에서 결합 개발을 추진하는 것은 이번이 처음"이라고 말했다.
신월곡1구역은 일반상업지역(용적률 600%)이어서 본래 사업성이 높다. 다만 1960년대 말부터 형성된 낡은 집창촌과 구역 바로 앞을 가리고 소음 문제를 유발하는 내부순환도로 등 때문에 그동안 개발이 지연됐다. 다만 결합 개발을 통해 용적률이 기존 600%에서 680%로 높아지고, 높이도 39층에서 46층으로 개발하면서 사업성이 보다 높아지고 서울시가 적극 나서 결합 개발을 지원하면서 앞으로 개발이 탄력을 받을 전망이다.
김창현 신월곡1구역 조합장은 "올해 7월까지 사업시행인가, 내년 관리처분인가를 받아 2021년 착공을 목표로 하고 있다"면서 "내부순환도로 소음과 공해 문제 해결을 위해 서울시의 도움을 받아 종암사거리에서 길음역까지 방음벽 설치를 검토하고 있다"고 말했다.

부동산 업계에서는 신월곡1구역이 서울 지하철 4호선 길음역 역세권으로 도심 및 용산, 사당 등으로의 접근성이 뛰어난 만큼 고층 개발이 마무리되면 본격적인 재평가가 이뤄질 것으로 내다보고 있다. 인근 길음2구역을 재개발한 '래미안센터피스'는 2015년 분양 가격이 3.3㎡당 평균 1656만원으로 전용면적 59㎡가 4억원대 초·중반, 전용 84㎡는 5억원대 초·중반이었다. 현재는 전용 59㎡의 가격이 8억원대 중반, 전용 84㎡의 입주권은 10억원대에 매매가 이뤄지고 있다.
김덕행 태평양공인중개사무소 대표는 "현재 서울 도심에 대규모로 아파트를 지을 땅은 없고 서울시가 있던 정비구역마저 계속 해제시키고 있어 재개발·재건축이 점점 어려워진다"면서 "기존 정비구역의 몸값이 보다 높아질 것"이라고 말했다.
[최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]