[재테크 풍향계] 종합부동산·보유세 등 세테크…`6월 1일` 활용하자

우리나라는 부동산에 대한 자산 편중현상이 심한 편이다. 더욱이 최근 종합부동산세(종부세)와 보유세 기준이 되는 공시가격이 많이 오르면서 부동산 관련 세금문제에 민감할 수 밖에 없다. 실례로 서울 아파트 공시가격이 2007년 이후 최대로 오르는 바람에 강남3구 아파트 일부는 세금이 50% 급등할 전망이다. 서울 평균(공동주택 기준)은 10%이상 상승할 것으로 예상된다. 재건축·재개발을 통해 공급한 새 아파트와 재건축 대상 아파트 값이 크게 올랐기 때문이다. 현재 공시가격은 아파트가 실제 매매가 대비 70%정도며 토지·단독주택은 60% 수준이다.
이 같은 이유 등으로 종부세와 보유세 등의 기준이 되는 '6월 1일' (납부기한 12월1~15일) 재테크 활용이 주목 받고 있다. 부동산을 매도할 때는 6월 1일 이전에, 매수할 때는 6월 1일 이후에 거래하면 해당 연도의 재산세를 내지 않아도 되기 때문이다.
재산세의 경우 공시가격 3억원 이하는 전년도 세액의 105%, 3억∼6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%를 넘지 않도록 제한하고 있다. 재산세와 종부세를 합한 보유세 인상률 상한선은 150%다.
종부세는 개인이 소유하고 있는 주택을 합쳐 1주택자일 경우 9억원, 다주택자일 경우 6억원 초과 금액을 대상으로 부과한다. 토지의 경우 종합합산 토지는 공시가격 5억원, 별도합산 토지는 80억원을 초과하는 금액에 대해 종부세가 매겨진다. 여기서 별도합산 토지란 상가사무실, 부속토지, 일반 영업용·사업용 건축물 등으로 사용되는 토지를 의미하며 농지 목장용지 산업용지, 별장 골프장 등은 분리과세토지다. 이 외 모든 토지는 종합합산 토지로 분류된다.

종부세는 세대별 과세가 아니라 '인별 과세'를 취하기 때문에 단독명의로 주택을 구입한 경우 20억원대에서는 1%의 종부세 세율이 적용되지만 공동명의인 경우에는 과세표준이 절반으로 줄어들고, 세율도 0.75%만 적용된다. 만약 임대사업을 하던 부동산이 값이 크게 올라 양도차익을 위해 부동산을 처분할 때도 공동명의로 돼 있다면 양도소득세를 아낄 수 있다. 현행 세법상 임대 소득세는 6~38%로 부과되는데 공동명의로 하면 임대소득 분산효과로 세금을 줄일 수 있다.
예를 들어 임대소득으로 1억5000만원의 수익이 발생한다고 가정하면 단독명의일 경우 38%(3760만원)의 소득세율이 적용된다. 하지만 부부가 공동명의로 변경하면 각각 7500만원으로 소득이 분산되고, 이로 인해 소득세도 7500만원의 24%인 2556만원의 소득세만 납부하면 된다. 즉, 임대사업으로 1억5000만원이라는 같은 돈을 벌어도 명의만 공동으로 해도 매년 1210만원의 절세효과를 볼 수 있는 셈이다.
다만 배우자 중 한 명이 부동산 투자금 전액을 부담했을 경우 배우자 비과세 증여한도 6억원을 초과한 금액에 대해서는 자금출처를 입증해야 한다.
부동산을 증여할 때도 많은 사람에게 분산해서 증여하는 게 현명하다.
1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원이하는 30%, 30억원 이하는 40%, 30억원을 초과하면 50%의 증여세가 부과된다. 과세구간을 고려해 분산 증여하는 게 더 유리하다.
이 외에도 종부세 절세에 있어 '주택임대사업 등록'도 중요한 수단이 된다. 관할 시군구청에서 주택임대사업을 등록하면 주택의 면적이나 임대기간에 따라 종부세를 포함한 재산세와 양도세 등을 감면 받는다.
보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 통칭해 부르는 말이다. 보유세의 하나인 재산세도 종부세와 마찬가지로 '6월 1일'을 기억해야 한다. 현행 세법은 6월1일 기준으로 사실상 부동산을 소유하고 있는 사람에게 재산세를 부과한다.
그럼, 현재 매매계약만 체결한 상태(중도금·잔금이 남은 상태)라면 매수 매도자 중 누가 세금을 내야할까.
잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로, 잔금일 또는 등기접수일이 6월1일 이전이라면 매수자가, 이후엔 매도자가 부담한다. 만약 소유권 변동 후 소유권 이전 등기가 되지 않은 경우에는 등기부등본 상에 '소유자로 등재된 사람'이 납부해야 한다. 또 상속이 개시됐지만 상속 등기를 하지 않은 경우'상속 지분이 가장 많은 상속자'가 부담 의무가 있다.
재테크 전문가들은 "5~6월께에 부동산을 매매할 경우에는 계약서에 따로 세금을 어떻게 나눠서 낸다는 조항을 특약으로 넣어 사전조율을 하는 게 현명하다"고 조언했다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]