[李기자의 리얼티 톡] 입주권과 분양권, 세금 때문에 ‘희비’ 갈리나

조합원 입주권에 관심을 갖던 재개발·재건축 아파트 투자자들이 일반분양에 눈을 돌리고 있다.

‘입주권’이란 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리이다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다. 주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다.

‘분양권’은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발·재건축조합원 자격을 얻어야 하지만, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다. 계약을 한 것이기 때문에 평형과 동·호수가 확정되어있다.

기존 조합원 입주권을 찾던 수요가 일반분양으로 전환되는 추세는 조합원 입주권과 분양권의 세금차이가 나기 때문으로 분석된다. 입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때는 포함이 된다. 즉 1주택과 1입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 보아 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다.

입주권을 나중에 취득해 일시적 2주택자가 되어 비과세 적용이 되는 경우에도 입주권을 팔면 양도세를 내야한다. 만약 다른 주택없이 입주권만 가지고 있다면, 입주권 상태에서 처분해도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

반면 주택조합이나 청약 등을 통해 취득한 분양권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않으므로 주택 처분 시에 영향을 미치지 않는다. 분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다.

분양권 보유기간 동안에는 세금도 부과되지 않는다. 단, 분양권 자체를 처분할 때는 입주권과 달리 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 매매 차익에 대한 세금을 내야 한다.

부동산 전문가는 “조합원 입주권은 저렴한 가격이 장점이지만, 주택으로 취급되기 때문에 세금 문제를 잘 따져봐야 할뿐더러, 사업기간도 길어질 가능성도 있어 자산운용계획을 면밀하게 세워야 한다”며 “분양권은 청약통장을 사용하기 때문에 좋은 층과 향, 원하는 동·호수에 당첨되는냐가 투자가치를 좌우한다”고 설명했다.

한편 ‘조합원 분담금’도 분양권이 재조명받는 이유 중 하나다. 사업이 지연되고 건설 원자재 가격이 상승하거나 주택경기가 침체되면 조합원 분담금은 예상보다 늘어날 수 있다. 재건축을 앞둔 단지에서 추가부담금과 직결되는 일반분양가 산정에 난항을 겪고 있는 것을 보면 잘 알 수 있다.

여기에 ‘시간’도 변수로 작용한다. 현재 사업시행 인가를 받은 단지들도 앞으로 입주까지는 적어도 4∼5년 정도 시간이 소요된다. 초기 단계인 경우 최소 7년의 투자기간을 바라본다.

투자자들의 재개발·재건축 아파트 일반분양에 대한 관심은 청약경쟁률로 반영된다.

서초 삼호1차를 재건축하는 대우건설의 ‘서초 푸르지오 써밋’은 지난 1∼2일 청약 접수에서 평균 14.7대 1 경쟁률로 모든 평형대가 마감됐다. 907세대 공급에 2033명이 몰렸다. 전용면적 59㎡ A형은 11세대 모집에 924명이 몰려 84대 1의 경쟁률을 나타냈다. 97㎡ A형도 9세대 모집에 142명이 청약해 15.8대 1의 경쟁률을 보였다.

대림산업이 서울 반포동 신반포 1차 아파트를 재건축으로 분양한 ‘아크로리버 파크 2차’도 지난 2일, 일반공급분 189가구의 청약결과 평균 17.4대 1의 경쟁률로 전체 주택형이 1순위에서 마감됐다.

같은 날 진행된 삼성물산의 ‘래미안 서초 에스티지’의 일반공급분 43가구(특별공급분 제외)에 대한 1·2순위 청약 접수에도 3080명이 몰려 평균 71.6대 1 경쟁률을 기록했다.

업계 한 관계자는 “강남권 재건축 아파트는 희소성이 높아 분양받으면 시세차익을 기대할 수 있고, 학군과 교통 등 강남 프리미엄을 누리려는 실수요자나 중장기 투자자들이 많아 청약경쟁률을 견인한 것으로 보인다”며 “강북권 재개발 아파트는 일반분양 성적에 따라 조합원 추가 부담금 여부가 결정되기 때문에 일반분양을 노려봄직하다”고 조언했다.

[매경닷컴 이미연 기자]