'백신접종'에 미국 주택 임대 살아나나…월세 회복 조짐에 증시관심

중국발 코로나바이러스19(COVID-19) 사태로 먹구름이 드리웠던 미국 주택 월세 시장이 회복 조짐을 보이면서 뉴욕증시에서는 투자자들이 관련주와 상장지수펀드(ETF) 매수에 나서는 분위기다. 코로나 사태로 '글로벌 증시 심장부' 월가가 락다운(봉쇄)되는 등 심각한 홍역을 겪은 뉴욕이 정상화 속도를 내기 시작하자 오는 7월을 기점으로 직장 복귀가 본격화되면 바닥쳤던 월세가 다시 오를 것이라는 기대가 도는 모양새다.

지난 달 30일까지를 기준으로 최근 한달 간 미국 주택 임대 관련 상장지수펀드(ETF) 시세 상승률은 신고가를 달려온 뉴욕증시 대표주가지수 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수를 앞질렀다. 올해 3월 31일~4월 30일 동안 뉴욕증시 '아이셰어스US리얼에스테이트'(IYR)와 한국증시에 상장된 '코덱스 다우존스 미국리츠(H)'는 각각 7.89% , 6.56% 를 기록해 같은 기간 S&P500 지수 상승률(5.24%)을 앞질렀다. 두 ETF 는 주택 뿐 아니라 상업용 부동산을 포함하고 있다.

다만 '코덱스 다우존스 미국리츠(H)' 를 예로 들면 해당 ETF에 포함된 주택 임대 업체 아발론베이와 미드아메리카·에쿼티 레지덴셜·UDR 등 주가도 오름세다. 주요 업체인 미드아메리카 아파트먼트 커뮤니티와 에섹스 프로퍼티가 최근 한달 간 각각 8.98% , 6.87% 올랐고 워싱턴DC·뉴욕·샌프란시스코 일대 고급 아파트 임대업을 하는 UDR은 5.91% 올라섰다. 대표적인 아파트 임대업체 아발론베이도 4.06% 상승했다.
지난 해 4분기(10~12월) 부터 본격화된 '경기 순환주'로의 자금 이동에도 불구하고 월세를 중심으로 한 미국 주택 임대 시장은 다른 부문에 비해 상승세가 두드러지지 않았다가 올해 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 지난 주 빌 드 블라지오 뉴욕시장이 미국 MSNBC 인터뷰에서 "오는 6월 말까지 2차 백신 접종을 마치는 시민 수를 500만명으로 늘릴 계획이며 이에 따라 오는 7월1일부터 뉴욕시를 100% 정상화할 것"이라고 밝힌 데다 월가 대형 투자은행 JP모건이 7월 까지 모든 직원을 사무실에 복귀하게 할 것이라고 밝히는 등 정상화 분위기에 힘입은 결과다.
지난 달 24일 미국 리얼터가 집계한 월세 데이터를 보면 올해 3월 미국 50개 대도시 월세 시장 평균 요구 임대료는 1년 전 같은 기간보다 1.1% 오른 1463달러(약 163만5000원)를 기록했다. 연간 임대료 상승률이 오른 것은 월세 상승 속도가 빨라졌다는 의미로 이는 지난 해 6월 이후 처음이다. 지난해 6월은 미국에서 정리 해고와 재택 근무 여파가 본격화되면서 뉴욕과 샌프란시스코 등 주요 지역 공실 사태가 벌어지자 파산 위기에 놓인 임대업체들이 '월세 일시 무료·할인'에 나선 시점이다.
최근 실업이 줄고 고용이 늘어나면서 올해 미국 경제가 약 7% 성장할 것이라는 전망이 나오자 전문가들 사이에서는 월세도 오를 것으로 보고 있다. 글로벌부동산업체 존스랑라살(JLL)의 매튜 로턴 자본시장본부장은 "2008년 금융위기 이후에도 그랬고 역사적으로 보면 실질 월세 상승률은 인플레이션 수준을 추월해왔다"면서 "앞으로 몇 년 내 월세가 10% 이상 오를 것이며 임대 시장은 현재 다른 물가 상승세를 따를 준비가 됐다"고 분석했다. 다만 리얼터의 대니얼 헤일 선임 이코노미스트는 "핵심은 월세 상승세가 얼마나 오래 이어질 지 여부인데 당장은 월세가 밀려 부채를 지게 된 미국 세입자가 6명 중 1명꼴"이라면서 회복세를 지켜봐야 한다는 신중론을 냈다.
한편 지난 달 29일 미국 상무부는 올해 1분기(1~3월) 국내총생산(GDP)이 연율 6.4% 늘어났다고 밝혔다. 1984년 이후 1분기 GDP 성장률로는 최대치다. 연율은 전분기 대비 성장률을 연간 기준으로 환산한 수치로 전세계 주요국 중에서는 미국만 사용하고 있다. 같은 날 노동부는 직전 주간 신규 실업수당 청구 건수가 55만3000건(계절 조정치)을 기록해 한 주 전보다 1만3000건 줄었으며 3주간 연속 60만 건을 밑돌았다고 밝혔다. 다만 이는 시장 전문가 기대치(52만8000건)를 웃도는 수치다.
[김인오 기자]