집값 과열 원인 `투기` 맞나…"집값, 금리·물가보다 실업률·인구에 영향"

전국 서울·광역시와 경기도 집값을 분석한 결과, 금리나 물가 같은 전국적 요인보다는 실업률, 인구순유출 같은 지역적 문제로 인한 집값 변화가 더 컸던 것으로 분석됐다. 주택보급률은 서울이 비수도권보다 크게 낮아 '투기와의 전쟁'을 선포한 정부 부동산 정책의 실효성을 두고 논란이 커질 전망이다.
백인걸 주택금융공사 연구위원과 노산하 자본시장연구원 연구위원은 '전국 및 지역요인에 의한 주택가격 동조화 현상' 논문에서 "한국 주택시장은 수도권을 중심으로 상승한 반면 다른 지역은 공급과잉, 기간산업 침체로 가격이 하락했다"고 밝혔다. 일반적으로 물가상승률이 오를수록, 기준금리가 낮을수록 집값은 상승폭이 커지는 것으로 전제하지만, 과거에 비해 전국단위 집값 움직임보다는 지역별로 실업률이나 인구, 주택공급의 영향으로 집값이 오르고 내린 정도가 더 커졌다는 것이다.
두 연구위원은 수도권은 2007년 집값이 올랐다가 2013년 하락 반전한 후 2018년부터는 다시 상승을 경험했다고 분석했다. 반면 국내 2위 대도시인 부산은 2005년에 집값이 침체됐다가 2013년에 상승, 2018년에는 다시 하락을 나타냈다고 언급했다. 백인걸 연구위원은 논문에서 "서울과 지역 집값이 따로 움직이는 비동조화 현상이 과거 2004~2009년에 비해 2015년 이후 크게 강화됐다"고 밝혔다.
수도권과 지방 집값이 따로 놀게 된 것은 금리나 물가상승률이 전국적으로 미치는 영향은 줄어든 반면, 인구 순유출과 실업률 상승 같은 지역요인이 집값을 하락하게 만드는 영향은 커진 결과로 분석됐다. 전국 주택가격과 금리·물가 등 전국요인의 동조화는 시기에 따라 점차 약해졌다. 2004년 1분기부터 2009년 4분기까지 상관계수는 0.79에 달했으나, 2015년 3분기부터 2018년 3분기 기간에는 0.26까지 낮아졌다. 상관계수가 낮을수록 금리, 물가가 집값과 따로 움직였다는 의미다.
집값에 크게 영향을 준 요인으로는 지역별 실업률과 인구순유출이 꼽혔다. 백 위원은 "지역 침체로 인한 높은 실업률과 인구유출이 주택수요를 감소시켜 집값을 끌어내리는 영향이 강하게 나타났다"며 "반면 금리나 물가상승률은 정부의 부동산 정책이나 시장 기대심리의 영향으로 인해 집값에 강하게 반영되지 않는 것으로 분석됐다"고 밝혔다.

백 위원은 "다른 지역보다도 특히 서울의 서초, 강남, 송포, 강동구 주택가격은 지역요인에 의해 영향을 크게 받았다"고 강조했다. 전국 집값과 다른 움직임을 보이는 것은 물론이고 서울의 다른 지역과도 다른 움직임을 보이는 강남지역 주택가격을 잡기 위해 광범위한 부동산 정책을 가동하는 것이 타당한지 의문이 제기되는 대목이다.
집값이 지역별로 따로 놀게 된 원인 중 하나로는 지역별 주택공급물량의 차이도 거론된다. 2018년 말을 기준으로 전국 주택보급률은 104.2%로 집계된 반면 서울은 전년 96.3%보다 오히려 하락한 95.9%로 나타났다. 문재인 정부는 2017년 5월 이후 굵직한 부동산 수요 억제 정책을 연이어 내놓았지만, 여전히 집값이 오르는 지역과 아닌 지역 간 수요-공급 미스매칭을 해결하지 못한다는 비판이 나오는 이유다.
이런 가운데 수도권 주택 수요는 추가로 더 늘어날 거라는 예상도 나온다. 통계청은 올해 7월, 수도권 인구가 사상 처음으로 비수도권 인구를 추월하리라는 전망을 내놨다. 이 전망에 따르면 수도권 인구는 2596만명으로 비수도권 2582만명을 넘어서게 되는데, 이 경우 수도권 주택수요 쏠림이 더 심화돼 수도권-비수도권 집값 격차가 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.
[송민근 기자]