타운하우스 완판에 이어 분양형 호텔로 ‘승부수’

이디썬코리아의 첫 타운하우스 사업인 ‘동탄 세인트캐슬’ 108세대는 분양은 물론 입주까지 끝났다. 세대당 3억~5억원대인 것이 장점으로 작용했다. 2차 사업인 신영통 세인트캐슬 300세대도 순풍에 돛단 듯 팔려나가고 있다. 3차 분양도 조만간 개시할 예정인데다가 김포 양곡지구에 세인트캐슬 120세대도 공급 예정이기도 하다.

이렇게 타운하우스 시장에서 좋은 성적을 거두고 있는 이디썬코리아는 본래 호텔사업을 위해 설립된 회사다. 홍콩계 투자법인이 호텔 사업을 위해 한국법인을 설립했고, 대표 자리에 호텔업계에서 잔뼈가 굵은 장민기 대표가 선임됐다.

1983년부터 2011년까지 밀레니엄 서울힐튼에서 호텔리어의 경력을 쌓아온 장 대표는 판촉이사와 인사담당상무를 거쳐 전무이사를 역임 후 정년퇴임했다. 이후 호텔컨설팅에 나섰는데 한 홍콩계 투자자가 찾아왔고, 이디썬코리아가 탄생했다.

홍콩계 자본이 국내 부동산 시장에 투자한 것이 처음은 아니다. 그러나 이디썬코리아의 본사라고 할 수 있는 홍콩 이딩스얼실업유한공사(ED-SUN HONG KONG)은 지난 3월 김포에 의료관광 비즈니스호텔을 세우는 투자유치를 체결하는 등 활발하게 한국 시장에 투자하고 있다.

이 회사는 중국 헤이룽장성(흑룡강)에 호텔을 세우기도 한 홍콩투자컨설팅 전문회사로, 향후 김포 고촌물류단지에 8000만 달러를 투입해 1000실 규모의 비즈니스호텔인 ‘마리나베이 호텔(가칭)’ 프로젝트를 오는 2017년 완공을 목표로 진행할 예정이다.

호텔사업 목적으로 세워진 한국법인, 첫삽은 ‘타운하우스’

그러나 이디썬코리아의 첫 사업은 호텔 사업이 아니라 타운하우스였다. 예정됐던 호텔사업이 무한정 미뤄져 비슷한 시기에 맞물려 진행되던 타운하우스가 먼저 첫 삽을 뜨게 된 것.

기존 타운하우스 시장은 100평에 1채만을 짓게 되어 있는 ‘중대형’ 위주였다. 적게는 15억원에서 많게는 30억원이 넘는 물량이 많아 업체는 물론 수요자도 부담스러울 수밖에 없었다. 때문에 아직 동탄에 이런 고가의 물량으로 발목잡힌 건설사들이 적지 않다.

이에 장 대표는 틈새시장을 공략했다. 그는 천편일률적인 아파트가 싫은 30~40대를 주요 타깃으로 삼고, 분양률 제고를 위해 같은 면적에 3세대가 들어갈 수 있도록 기획했다. 또 실물과 똑같은 샘플하우스를 지어서 수요자들에게 보여줬다.

장 대표는 “동탄 1차 현장에 외관은 물론 인테리어까지 실물과 똑같은 샘플하우스를 지어 분양을 고려중인 수요자들에게 보여준 것이 유효했다”며 “물론 적지 않은 비용이 들어갔지만, 대신 타운하우스 시장에서 성공적으로 분양을 마칠 수 있었다”고 설명했다.

타운하우스 분양 경험으로 본격 분양형 호텔 사업 착수

이런 분양 경험을 기반으로 30여년 호텔리어의 노하우가 이번에는 ‘M-STAY 호텔 기흥’에 녹아든다. 이미 시장분석은 끝냈다. 엠스테이 기흥의 주 고객층인 비즈니스맨의 활동 반경인 용인·수원·동탄을 기점으로 이미 조성돼 운영 중인 동탄라마다와 수원 하이앤드 호텔을 벤치마킹했다.

[오늘 19일 견본주택을 오픈하는 엠스테이 기흥 호텔 유닛 모습]

현재 수원·동탄 일대에는 현재 이비스 엠베서더, 라마다 프라자, 동탄 라마다, 하이앤드 호텔, 신라 스테이 등 5개의 비즈니스호텔이 운영 중이거나 운영을 앞두고 있다. 적게는 150실에서 많게는 300실에 이르기까지 다양하다. 지난 2007년부터 하나 둘씩 들어서기 시작한 이 비즈니스호텔들은 80% 이상의 객실점유율을 기록하며 쏠쏠한 수익률을 기록하고 있다.

수익형 호텔로 분양된 동탄라마다, 하이앤드, 디아망 스위트의 경우 이미 100% 분양이 끝나 운영에 들어갔다. 2008년 9월 개관한 동탄 라마다의 경우 8.2% 이상의 운영수익률을 올리고 있고, 2013년 개관한 하이앤드는 연 7% 최저임대수익을 5년간 보장하는 조건을 내걸었다. 디아망 스위트는 연 11%를 10년간 확정 지급한다.

이 일대가 이 같은 높은 수익률을 보장해도 과연 이익이 남는 것일까.

이 지역의 한 호텔 담당자는 “동탄과 시흥은 삼성전자 인근이라 삼성전자 및 계열사 하청업체의 숙박수요가 꾸준해 주중에는 공실이 없다”며 “특히 삼성전자 등 외부 장기 투숙고객의 비율이 높다”고 설명한다.

분양만 하고 끝? 30여년 경력 호텔리어가 직접 운영

“최근 ‘계약과 동시에 수익금 선지급’이라며 일반인들을 현혹시키는 마케팅이 특히 제주에 심해요. 이건 도박이나 다름없는 짓입니다.”

최근 서울 중심지나 제주 등에 우후죽순 생겨난 분양형 호텔은 높은 수익률을 미끼로 일반인들을 대상으로 광고를 하고 있어 투자 위험성이 지적되고 있다. 장 대표 역시 우려를 숨기지 않았다.

그래서 장 대표는 정 반대로 책임경영을 통한 평균보장을 제시하겠다는 포부다. 투자자들이 가장 우려할 수 있는 부분을 반대로 적극적으로 공략하겠다는 것.

이에 무리하게 ‘10년 확정 14% 수익률 확정’이라는 허울뿐인 광고 대신 신탁증서를 통해 투자자들에게 확신을 주겠다는 방침이다.

우선 3년간 총 분양가 대비 연 7% 확정수익을 지급하고 신탁사에서 발행하는 신탁증서를 통해 이를 보장한다. 3년 간 확정수익률 제공 후 운영성과와는 관계없이 7년간 최저 수익률(연 4%) 보장제도 실시한다.

분양 계약과 동시에 엠스테이 기흥 위탁운영사와 10년 약정 임대차 계약서를 발행해 안정적인 월 수익을 보장한다는 방침이다.

수익형부동산, 특히 분양형 호텔에서 가장 먼저 봐야할 부분은 아무래도 ‘입지’다. 그 다음은 시장상황과 운영주체라고 단언하는 장 대표는 이 호텔의 분양만 하고 손을 떼는 것이 아니라 호텔 경영에 직접 뛰어든다는 계획이다. 물론 그가 몸담았던 곳은 딜럭스급 호텔이지만, 호텔 운영에 대한 부분은 딜럭스 급이나 비즈니스 급이나 크게 다를 바 없다는 판단이다.

장 대표는 “해외 브랜드가 아닌 국내 로컬 브랜드인 엠스테이와 정식하고 론칭하는 호텔로 3년 간 수익보장을 할 예정”이라며 “딜럭스 호텔에서의 경험과 노하우를 기흥 엠스테이에 접목시키겠다”고 포부를 밝혔다.

[매경닷컴 이미연 기자]