경기도 신도시 상가, 서울 뉴타운보다 비싼 이유가…

서울시 내 뉴타운 지역 내의 상가들이 경기도 신도시 상가에 비해 평균 분양가가 낮은 것으로 조사됐다.

부동산 114렙스 자료에 따르면, 서울시내 뉴타운이 포함되어 있는 은평구, 성동구, 강북구의 평균 분양가는 2013년 기준 각각 3.3㎡당 1349만원, 1923만원, 2380만원이었다. 반면 신도시가 포함돼 있는 성남시와 수원시, 김포시는 각각 3.3㎡당 4012만원, 2637만원, 2593만원 수준으로 나타났다.

리얼투데이 관계자는 “뉴타운 내 상가가 수도권 신도시 내 상가보다 저렴한 이유는 민간 단지 내 상가 형태로 공급되기 때문”이라며 “뉴타운 지역 특성상 상가 역시 일반 분양분에 대해 높은 분양가를 적용하기 힘들다”고 분석했다.

특히 서울 뉴타운 내 상가들은 도로변을 따라 줄지어 선 1~2층의 낮은 상가인 ‘연도형(스트리트형)상가’들이 대부분이다. 단지 내 상가의 주요 업종인 병원, 학원, 음식점 등은 높은 1층 상가의 분양가를 감당하기 힘들고, 때문에 뉴타운 내 상가들은 분양가를 낮춰 수요를 찾아야 한다는 것.

반면 신도시 내 상가는 상가 개발 자체에 수익을 의존해야 하는 일반 근린상가 비중이 크기 때문에 분양가 산정에서 큰 걸림돌이 없다.

신도시 내 상가의 경우 대부분 주변 아파트 수요로 제한되어 있는 반면, 뉴타운 내 상가의 경우 단지 내 배후수요뿐만 아니라 관광 및 유동 인구까지 유입할 수 있다.

실제 서울 성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가 ‘텐즈힐몰’의 고정 배후수요만 7000여 가구이다. 이 단지 인근에는 청계천 등 관광지가 자리하고 있어 반경 1km내 13만 여 가구까지 갖추게 된다. 또한 1·2호선 신설동역, 2·6호선 신당역, 2호선 상왕십리역의 트리플 역세권 중심 그리고 분당선과 인접해 강남 접근성까지 뛰어나다는 장점을 갖춘 입지적인 장점에도 불구하고 1층 기준 분양가가 3.3㎡당 1920만원 선이다.

지난해 초에 분양에 나섰던 서울 서대문구 가재울뉴타운3구역 단지 내 상가의 경우 6호선, 공항철도, 경의선 환승의 트리플 역세권인 디지털미디어시티(DMC)역을 도보로 이용할 수 있으며, 지하철 6호선 증산역, 경의선 가좌역과 가깝게 입지해 있다. 분양가는 3.3㎡당 분양가는 1블록 1층 2300~2500만원 선이다.

한편 지난해 6월 성남시 삼평동에 분양했던 ‘판교삼도타워’ 근린상가의 경우 분양가가 1층 기준 3.3㎡당 6255만원이고, 5월에 분양한 운중동의 ‘판교큐브’ 상가는 3.3㎡당 3339만원이다. 반면 LH에서 분양한 단지 내 상가는 분양가가 상대적으로 낮았다. 지난 7월에 분양된 판교A24-1블록 단지 내 상가는 분양가가 3.3㎡당 2028만원 수준이었다.

다른 신도시나 택지지구도 높은 분양가는 마찬가지다. 지난해 6월에 수원 영통구 이의동에 분양한 ‘대림프라자’의 분양가는 3.3㎡당 3650만원, 11월에 분양한 수원 권선구 수원호매실A-6블록 단지 내 상가는 3.3㎡당 2849만원 수준이었다.

리얼투데이 관계자는 “수익형 상품의 경우 분양가 즉 매입가격에 따라 수익률이 크게 달라지고, 물론 분양가 낮다고 해서 모두 투자 수익률은 높은 것도 아니다”라며 “현 분양가 수준이 중장기적으로 어떤 수익률을 보장해 줄 수 있는지, 주변 상가 수요 등에 따른 공실률 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다”고 조언했다.

[매경닷컴 이미연 기자]