[부동산 핵심클릭] 1주택자도 빌라 사고 싶어요

정부는 위축된 부동산 시장의 활성화를 유도하기 위해 지난 10일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했습니다. 바로 안전진단, 노후도를 비롯한 재건축‧재개발 규제를 대폭 완화하는 내용 등이 담긴 1.10 대책입니다. 정부는 전세사기 사태 이후 존립 자체가 위협받고 있는 빌라 등 비아파트 시장과 제2의 뇌관으로 떠오른 지방 준공후 미분양 문제 해결을 위해서도 이 대책을 통해 ‘세금 카드를 꺼내들었습니다.

핵심은 ‘주택수 제외입니다. 향후 기존 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세, 그리고 새 집을 취득할 때 내는 취득세, 마지막으로 매년 종합부동산세를 계산할 때 주택수에 포함하지 않겠다는 겁니다. 중과세를 적용하지 않겠다는 것이죠.

먼저 ‘악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양. 전용면적 85㎡ 이하&취득가격 6억 원 이하인 지방의 준공 후 미분양 주택을 25년 12월 31일까지 구입하면 해당 주택은 양도세, 종부세 계산 시 주택수 계산에서 빠집니다. 취득세는 26년 12월로 이 기간이 더 길어집니다. 또 1주택자를 위한 조세특례제한법 개정도 추진되는데, 개정 후 1년 안에 준공후 미분양을 구입한 경우 기존 주택 양도세 비과세, 종부세 공제금액 확대 특례가 그대로 유지됩니다.

그런데 빌라 등 비아파트 소형주택에선 내용이 조금 달라집니다. 25년 12월 말까지 준공된 전용 60㎡이하&수도권 6억 원(지방 3억) 이하 다가구 주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득세‧양도세‧종부세 주택수 제외는 준공후 미분양과 같습니다. 하지만, 1주택자 특례는 적용을 제외했습니다. 1주택자는 소형주택을 사면 기존 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택이 사라지고, 종부세 계산에서도 공시가격에서 공제하는 금액이 12억 원에서 9억 원으로 낮아지는 겁니다.

지난 10일 발표된 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안' 중. 자료: 국토교통부

그래서 세무업계에선 이번 대책의 ‘최대 수혜자로 2주택자를 지목합니다. 1주택자는 취득세는 기존보다 줄지만 양도‧종부세 특례가 적용되지 않아 소형 주택 매도 전까지 기존 집이 묶이는 결과를 낳을 수 있다는 겁니다. 3주택 이상부터는 어차피 종부세가 중과돼 이번 대책의 이점이 크지 않습니다. 반면, 2주택자는 3주택이 아닌 2주택으로 인정받아 취득세가 줄고 종부세도 중과가 아닌 일반과세를 적용 받습니다. 2025년 5월까지 연장되는 다주택자 양도세 중과 유예 조치의 혜택도 받게 됩니다.

정부는 지방과 수도권은 시장의 온도가 달라 조심스러울 수 밖에 없다는 입장입니다. 수도권은 재개발 규제 완화와 맞물려 소형주택 투기가 재연될 수 있다는 겁니다. 하지만 취득세, 양도세, 중개수수료 등 억대 갈아타기 비용으로 1주택자들이 주택 매수를 고민하는 상황에서 2주택자와의 ‘역차별 논란만 불거지는 건 아닌지 우려의 목소리가 나옵니다. 지금까지 부동산 핵심클릭이었습니다.

[ 김경기 기자 goldgame@mbn.co.kr ]