[최은수 박사의 뭡니까 - 오늘의 용어] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)

부동산 프로젝트 파이낸싱이란?

프로젝트 파이낸싱이란 은행과 같은 금융기관이 사회간접자본 등 특정사업의 사업성과 미래의 현금흐름을 보고 투자자금을 지원해주는 금융기법을 말한다.
도로, 건물, 공장 건설 등 주요 프로젝트를 건설할 목적으로 프로젝트가 끝날 때까지 프로젝트 자체를 담보로 장기간 돈을 빌려주고 개발이익을 나눠 갖는다는 의미에서 프로젝트 파이낸싱이라고 한다. 전문가들과 시장에서는 PF라는 단축어를 사용한다.
이 같은 목적으로 사용되던 PF가 국내에서는 1990년대 후반 건설회사가 대출을 일으켜 땅을 사고 분양을 책임지는 방식의 PF로 변형되면서 PF를 말할 경우 국내에서는 거의 100% 부동산 PF대출을 지칭하게 됐다.
따라서 부동산 프로젝트 파이낸싱이란 사업자가 부동산 개발 사업을 할 때 사업성을 기반으로 자금을 은행은 물론 보험사, 증권사, 저축은행, 캐피탈사 등 제2금융기관에서 높은 이자를 주고 돈을 빌려 사업을 진행하는 금융기법을 말한다.

우리나라에서는 아파트나 상가를 건설할 때 보통 시행사, 금융회사, 시공사, 분양업체가 주체가 된다. 시행사는 땅 매입과 설계, 인허가 사업을 진행하고 건설회사는 공사비를 받고 공사와 준공책임, 분양 수익금을 관리한다. 또 분양회사는 광고, 홍보를 통해 분양업무를 대행하게 된다.
이 과정에서 모든 사업은 서류상 프로젝트 회사인 특수목적법인(SPC) 이름으로 진행된다. 부동산PF대출은 시행사가 PF대출을 받고 시공사가 지급보증하는 형태가 가장 일반적이다. 아파트, 주상복합, 상가 등을 지으면서 미래에 들어올 분양수익금을 바탕으로 금융사에서 돈을 대출 형태로 조달받아 사업비를 사용하는 방식이다.
이 때문에 프로젝트의 사업성이 떨어지거나 미분양으로 수익이 발생하지 않을 경우 시행사는 부도위기를 맞을 수 있다. 시행사가 책임을 못 지을 경우 그 다음 책임은 시공사인 건설회사가 지게 된다. 나아가 부도가 날 경우 금융회사는 대출금을 못 받게 되어 리스크를 떠안게 된다.

최근 집값이 급락세로 돌아서자 아파트 미분양이 급증하고 있다.

최근 부동산 PF가 다시 이슈가 되는 이유는 집값이 급락세로 돌아서자 아파트 미분양이 급증하고 있기 때문이다. 원자재 가격 급등에 금리 인상과 신용 경색까지 겹치면서 부동산 PF대출이 사실상 중단될 정도다.
2008년 리먼브라더스 파산으로 촉발된 미국발 금융위기 때 한국에서는 주택가격이 급락하면 서 미분양 급증 → 건설사 자금난 → 건설사와 저축은행 파산이라는 악순환이 이어졌다. 당시 부동산 PF대출을 많이 해줬던 저축은행이 직격탄을 맞았다.
정부와 건설업계, 금융업계는 최근 가파른 금리상승과 함께 시작된 부동산 시장의 침체, 미분양 증가, 자금 경색 등의 여파가 부동산 PF 부도사태로 이어져 건설회사와 제2금융권 도산사태로 이어질 것을 우려하고 있다.

최은수 기자/mk9501@naver.com

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