시세 70% 분양가에 40년 초저리대출…연말 고덕강일부터 청약

◆ 공공주택 50만가구 ◆
26일 정부가 발표한 '청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'에 따라 앞으로 2030 청년층의 내 집 마련 기회가 대폭 확대될 전망이다. 당장 12월부터 서울과 수도권 공공택지에서 분양가의 20%만 내면 살 수 있는 공공주택이 공급된다. 나머지 80%는 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받지 않고 연 1.9~3.0% 금리의 장기 모기지로 충당하면 된다.
정부 계획에 따르면 앞으로 공공분양 아파트 공급 유형은 나눔형(25만가구) 선택형(10만가구) 일반형(15만가구)으로 구분된다.
우선 나눔형은 시세 70% 이하로 분양가가 책정되고 전용 모기지가 결합된 유형이다. 최대 5억원(LTV·주택담보대출비율 최대 80%)에 소득 수준별 1.9~3.0%로 장기 저리 모기지(만기 40년)가 지원된다. 분양가의 20%만 있으면 내 집을 마련할 수 있는 것이다. DSR 적용도 받지 않는다. 파격적인 금융 혜택을 제공하는 대신 의무거주 기간(5년) 이후 공공에 되팔 때 시세차익의 30%는 반납해야 한다. 기존 신혼희망타운과 비슷한 형태지만 의무적으로 전용 모기지를 받지 않아도 되는 점이 다르다. 의무거주 기간 또는 그 이후 공공에 환매할 때 기준이 되는 금액은 당시의 감정평가액이 된다. 5억원에 분양을 받은 뒤 5년 이상이 지나 해당 주택 감정평가액이 7억원이 됐을 때 공공에 환매한다면 차익 2억원의 30%인 6000만원은 반납하는 식이다. 물론 5년이 지나도 수분양자가 원하면 계속 거주할 수 있다.
선택형은 기존 5·10년 공공임대주택과 비슷한 '분양 전환형 임대아파트' 모델이다. 6년간 살아보고 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 입주 시점에 해당 주택 추정 분양가의 절반은 보증금으로 납부하고 나머지 절반에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담한다. 추정 분양가는 분양가상한제가 적용되는 가격보다 저렴하게 책정될 예정이다. 임대 보증금에 대해서는 1.7~2.6% 저리에 전세대출이 별도 지원된다. 6년 뒤 분양 전환하는 가격은 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 중간값이 된다. 분양 전환 시 나눔형과 같은 전용 모기지를 활용할 수도 있다. 6년이 지난 다음 분양을 포기하면 추가로 4년 더 임대 거주가 가능하다.

일반형은 기존 공공분양과 같은 모델이다. 단 추첨제(20%)가 적용돼 청년층 당첨 기회가 확대되는 것이 기존 공공분양과 차별화되는 점이다. 일반형 분양가는 분양가상한제가 적용된 시세의 80% 수준이 될 전망이다. 일반형은 전용 모기지가 아닌 기존 디딤돌 대출을 이용해야 하는데 신혼부부는 4억원, 생애최초는 2억원까지 대출 한도가 늘어난다.
이 같은 새로운 유형의 공공분양 주택은 당장 올해 말 실시되는 사전청약부터 적용된다. 고덕강일3단지(500가구)와 고양창릉 S3블록(1322가구), 남양주 양정역세권 A2블록(549가구)은 나눔형으로, 남양주진접2 A6·7블록(총 754가구)은 일반형으로 12월께 공급된다. 내년 상반기에는 마곡 택시차고지(210가구) 등 3646가구, 하반기에는 서울대방 공공주택지구(836가구) 3784가구 등 총 1만555가구에 대한 사전청약이 이날 발표한 세 가지 유형으로 실시된다. 서울지역 물량은 8곳 3289가구가 반영됐다. 세 유형 모두 연령에 관계없이 청약 가능하다. 단 국토부가 청년에게 34만가구가 배정될 것으로 예측한 것은 공공분양 청약제도가 개편되기 때문이다. 우선 나눔형과 선택형에는 '미혼 청년 특별공급'이 각각 15% 비중으로 신설된다. 대상은 19~39세 미혼 청년으로 1인 가구 도시근로자 월평균 소득의 140%(약 419만원) 이하, 순자산이 2억6000만원 이하면 청약할 수 있다. 부모와 같이 살고 있는 가구 구성원이라도 무방하다.
김 정책관은 "신혼부부와 생애최초 등 기존 특별공급은 사실상 기혼자만 대상으로 해 미혼 청년이 당첨될 가능성이 극히 낮았다"며 "요즘 시대 상황상 미혼 청년도 자립 기반을 갖추는 데 어느 정도 배려할 필요가 있다고 판단해 특별공급 유형을 신설했다"고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 대책으로 미혼 청년 특별공급이 신설되므로 20·30대 사회초년생은 청약통장 가입을 적극 고려할 필요가 있다"고 말했다.
[연규욱 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]