尹 정부, 청년주택 34만호 공급…양극화 역차별 우려도

윤석열 정부가 청년과 서민의 내 집 마련을 위한 주택공급 정책을 추진한다. 특히 그동안 청약시장에서 소외됐던 청년층의 주거 상향 지원을 강화하기로 했다. 전문가들은 가점제 축소와 추첨제 확대는 중장년층에 대한 역차별이 될 수 있고, 청년층을 겨냥한 포퓰리즘 우려가 나올 수 있다고 지적했다.
26일 국토교통부는 청년·서민 주거안정을 위한 대책을 발표했다. 앞으로 5년 동안 공공주택 50만호를 분양하고, 이 가운데 34만호(68%)는 청년층에게 16만호(32%)는 중장년층에게 제공하겠다는 내용이 골자다.
공급 모델 세분화도 눈에 띈다. 실수요자들은 현재 소득과 자산여건, 생애주기 등을 고려해 ▲나눔형 ▲선택형 ▲일반형 중 하나를 선택할 수 있다. 또 청약가점이 낮은 청년층의 당첨확률을 높이기 위해 가점제와 추첨제 비중도 조정했다. 병역의무를 이행할 경우 가점을 부여하거나, 복무기간을 거주기간 및 근로기간 등 다른 요건과 통합하는 방안도 검토된다.
먼저 나눔형은 시세의 70% 이하로 분양가가 책정된다. 대신 환매 시 시세차익의 70%만 가져갈 수 있다. 의무거주기간은 5년이다. 대출한도는 최대 5억원, 40년 만기 고정금리로 대출 실행이 가능하다. 예를 들어 주변 아파트 단지의 호가가 5억원인 주택은 3억5000만원에 분양 받을 수 있다. 최대 2억8000만원까지 대출이 가능해 실제로는 7000만원만 마련해 두면 된다.

선택형은 목돈이 부족하고 매매 의사가 불확실한 수요층이 저렴한 임대료로 거주하면서 분양 여부를 6년 후에 선택할 수 있는 주택이다. 분양을 받는다면 입주 시 추정분양가+분양 시 감정가의 평균가격으로 매입할 수 있어 부동산 상승기에도 안정적인 금액으로 주택을 사들일 수 있다.
마지막으로 일반형은 분양가 상한제가 적용되는 주택이다. 전체 공급량의 20%는 청년층의 당첨기회를 확대하고자 추첨제가 적용된다. 기존 디딤돌기금대출을 기반으로 청년·신혼부부·생애최초 등은 대출한도와 금리를 우대한다.

현재 디딤돌대출을 전제로 산정. 지원 시점 상황에 맞춰 일부 변동 가능. [자료 제공 = 국토교통부]

전문가들은 정부가 구체적인 분양지원 및 주택공급 계획을 제시한 것은 긍정적이라고 평가하면서도 ▲양극화 현상 심화 ▲역차별 심화 ▲포퓰리즘 야기 등을 한계점으로 짚었다.
이번 공급물량은 공공·민간 도심복합사업, 공공재개발지역, 정비사업구역, 도시재생사업지, 도심국·공유지, 3기 신도시 내 수도권광역급행철도(GTX) 인근 등에 건립될 예정이다. 이에 선호도가 높은 부지에 청약신청이 쏠리는 양극화 현상이 빚어질 것이라는 전망이 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 사업 자금 조달과 분양시장의 경기에 예민한 주택 개발 환경상 기준금리 인상 종료와 글로벌 경기 위기 등이 해결되지 않고는 민간부문의 공급 차질이 발생할 가능성이 열려 있다"며 "주택공급지역의 입지 조건에 따라 호불호가 갈려 선호지역에 청약수요가 몰릴 것으로 보이면서 대기수요가 풍부한 택지지역을 발굴하는 것이 중요해졌다"고 제언했다.
역차별 문제도 발생할 수 있다고 내다봤다. 청년주택에 집중한다면 자칫 공공주택을 도입한 목적인 저소득층 주거안정 기능이 훼손될 수 있다는 것이다. 그 중에서도 가점제로만 공급했던 투기과열지구 전용면적 85㎡ 이하 중소형에 대해서도 추첨제를 신설한 것을 두고 기존 질서가 무너질 수 있다고 진단했다. 중소형평수 가점제의 취지는 장기 무주택자에 부양가족이 많은 중장년층을 지원하는 것인데, 1인 가구가 많은 청년층까지 포함한다면 형평성에 맞지 않은 청년 포퓰리즘 정책이 될 수 있다는 주장이다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "청년층의 자가 마련을 위해 자금력이 약한 중장년층이 소외될 수 있다는 점을 고려하면 공정한 기회와 거리가 있다"며 "전용 84㎡ 중소형평수 한 채 대신 전용 40㎡ 이하 소형평수를 두 채 지어 수혜자를 늘리고, 사회안전망 기능에 주력하는 것이 공공의 역할에 가깝다"고 일침을 놨다.
[이가람 매경닷컴 기자]