재건축 부담금 줄어드니 이 단지 주목받네 [WEALTH]

금리 급등이라는 대형 악재가 부동산 시장에 그림자를 짙게 드리우고 있다. 지난달 정부가 규제 대상 지역을 상당수 해제하고, '재건축 부담금 합리화 방안(재건축초과이익환수제 개편안)'을 밝히며 규제를 완화했지만 시장 매수 심리는 요지부동이다.
일선 공인중개사들은 "금리 인상으로 집값이 당분간 떨어질 것이라는 전망이 뉴스에서 계속 나오는데 규제를 조금 완화해 줬다고 집을 사러 올 사람은 없을 것"이라고 분위기를 전한다. 하지만 부동산 전문가들은 시장이 어려운 때일수록 이번 정부가 발표한 재건축 부담금 합리화 방안 등을 잘 들여다보며 살 만한 물건들을 미리 살펴볼 필요가 있다고 조언한다.
일단 정부가 발표한 방안의 대상이 되는 재건축 부담금은 재건축 사업을 진행하는 동안 상승한 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익에 세금을 매겨 환수하는 제도다. 강남 단지들은 수억 원이 부과돼 그 수준이 불합리하다는 지적이 빗발쳐 왔다.
이 때문에 정부는 개편안을 통해 부담금 면제 구간을 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 넓히고, 부담금 산정 기준은 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가일로 조정하며, 1주택 장기보유자들에게는 감면 혜택을 주는 등 재건축 아파트 소유자들에 대한 부담을 확 낮췄다.

국토교통부에 따르면 부과 예정액이 이미 통보된 84개 단지에 개선 방안을 적용하면 38곳은 부담금이 면제되고 1000만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소하는 효과가 있을 것으로 보인다.
하지만 시장 전문가들은 이 같은 정부 발표에도 당분간 제도 개선이 시장에 미치는 효과는 미미할 것이라고 입을 모았다.
최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "최근 시장의 조정 분위기 자체가 급격한 금리 인상에 기인한 것이기 때문에 금리 인상이 진정되지 않는 한 이번 개편만으로는 단기간 내에 재건축 시장 반등 흐름이 나타날 가능성은 크지 않다"고 말했다.
고준석 제이에듀투자자문 대표 역시 "제도 개편으로 향후 주택 공급이 늘어날 수 있다는 것은 긍정적이지만 시장의 기대에는 미치지 못한 것 같고, 금리 인상에 따른 시장 매수 심리 위축이 워낙 강하기 때문에 단기적으로 시장에 미치는 영향은 크지 않다"고 밝혔다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "조합이 이미 설립된 강남 지역과 용산 등의 아파트 단지들을 제외하고는 이번 개편안으로 매수 심리가 살아날 가능성은 별로 없다"고 설명했다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "재건축 추진 의지가 강한 일부 고가 단지와 제도 개편으로 부담금 대상에서 제외된 지방 단지들 정도가 주목받을 것"이라고 말했다. 전문가들은 현재 재건축 가능 연한인 입주 30년 이상된 아파트를 보유하고 있는 보유자들의 경우 추진 속도가 빠른 단지들은 보유할 만하지만, 사업 초기 단계 지역들은 보유를 고민할 필요가 있다고 조언한다.
재건축 단지 투자를 원하는 이들 또한 재건축 진행 속도를 보고 투자할 것을 권한다. 단 서울과 같은 투기과열지구는 조합이 이미 설립된 경우 조합원 지위 양도가 금지되고 10년 보유 5년 거주한 1가구 1주택자, 조합 설립 이후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없는 경우 3년 이상 보유자 등의 물량만 조합원 지위 양도가 가능하기 때문에 이 같은 물량을 중개법인 등을 통해 확인한 후 매입해야 한다. 그만큼 물량이 부족할 수 있다는 뜻이다.
박합수 교수는 "현재 보유 재건축 단지 가치가 괜찮다면 보유해야 하지만 그렇지 않다면 더 좋은 재건축 지역으로 갈아타는 것도 좋다"며 "신규 투자자들은 어느 단지가 사업 속도가 빠른지, 미래 가치는 어디가 좋은지 등을 따져봐야 한다"고 말했다. 최환석 센터장은 "재건축 초기 단계 단지는 장기간 소요될 수 있다는 점을 감안해 보유를 고민할 필요가 있다"고 말했다. 우병탁 팀장은 "이번 개편안이 법 개정 사안이므로 개편안만으로 의사 결정을 하기보다는 법 개정 추이를 면밀히 지켜봐야 한다"고 설명했다.

부동산R114에 따르면 서울시내 각 지역구에서 도봉구(56.08%), 노원구(55.48%), 강남구(42.06%), 양천구(36.5%) 등이 재건축 가능 연한인 30년 이상 아파트 비중이 높다. 하지만 전문가들은 재건축 속도가 빠른 강남 지역과 여의도, 용산 일대 재건축 아파트들이 먼저 주목 받을 것이라고 입을 모은다.
최환석 센터장은 "여의도와 같이 단기간 내 가시적인 변화가 예상되는 곳이 유망해 보이며 목동과 같은 곳은 거주 요건이 양호하고 실수요가 탄탄한 곳으로 장기적으로 실거주를 겸하는 투자전략이 유효할 것"이라고 말했다. 여의도는 지난달 말 목화아파트가 재건축 조합설립인가를 받았고, 대단지인 시범아파트는 지난해 서울시가 추진하는 신속통합기획 단지로 선정된 이후 최고 65층 높이로 재건축 추진 이야기가 나오고 있다.
박합수 교수는 "재건축 부담금 산정 시점이 조합설립인가 시점으로 바뀐 만큼 최근 가격이 오른 상태에서 조합들이 설립된 강남 일대의 압구정 단지들이 부담금이 줄어들 것이라 유망해 보인다"며 "목동이나 상계동 등은 장기적인 관점에서 봐야 한다"고 말했다.
압구정 2·3·4·5구역은 이미 조합 설립이 완료된 상태이며, 압구정 현대3차 전용 82㎡는 지난 8월 42억원에 거래되며 신고가(6억원 상승)를 기록하는 등 하락장에서도 여전한 인기를 보이고 있다.
대치동 은마아파트는 아직 조합 설립 없이 추진위 단계라 다른 강남 단지들에 비해 주목도가 떨어지는 면이 있다. 하지만 인근 대치우성1차는 지난달 사업시행인가를 받으며 사업 추진 탄력을 받고 있고, 주변 쌍용1·2차는 이미 사업시행인가를 마친 상태다.
전문가들은 용산구 한강맨션, 신동아아파트 등 한강변 아파트와 송파구 잠실주공5단지, 장미 1~3차, 잠실우성1~3차 등도 재건축 사업 속도가 빨라 주목할 만한 곳으로 꼽았다. 반면 2027년까지 재건축 시범지구를 지정할 것으로 보이는 1기 신도시는 실망감이 커지면서 조심스럽게 접근하라는 견해를 보이고 있다.
[박준형 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]