"갖고 있으면 돈 된다는 재건축 아파트"…시세 보니, 일반 아파트보다 더 떨어졌네

고금리 추세가 이어지면서 전국 주택 매수 심리가 더욱 위축되고 있는 가운데 서울에서는 매매·전세 가격 하락과 더불어 재건축 하락폭이 2년 5개월(2020년 5월 8일, -0.13%) 만에 최대치인 0.10%를 기록했다. 정부의 재건축 규제 완화가 시장 기대에 미치지 못한 데다 실수요보다 투자재 성격이 강한 재건축 아파트의 특성상 시장 상황에 민감하게 반응하는 것으로 보인다.
7일 부동산R114 자료에 따르면 지난주(지난달 30일 기준) 서울 재건축 아파트 가격은 0.10% 하락해 일반 아파트 하락률(-0.02%)을 앞질렀다. 전주 재건축·일반 아파트가 각각 0.06% 내린 것과 비교하면 일반 아파트의 하락 폭은 축소된 반면, 재건축은 낙폭이 커졌다. 한국부동산원 월간 통계에서는 연식이 20년을 초과하는 노후 아파트 가격이 8월 0.50% 하락해 준공 5년 이하 신축(-0.35%) 등 총 5개 연령대군 가운데 하락률이 가장 컸다. 윤석열 정부가 출범하면서 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 5월(0.01%)이나 6월(-0.07%)만 해도 재건축 아파트의 하락률은 상대적으로 낮았지만 7월(-0.24%)부터 가파른 하락세를 나타내고 있다.
최근 들어 재건축 아파트값의 낙폭이 커지는 원인으로는 정부의 규제 완화가 기대에 못 미친다는 점이 꼽힌다. 앞서 정부는 지난달 29일 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다. 부담금 면제액이 1억원으로 상향하는 게 골자다. 사실상 재건축 부담금에서 벗어나게 되는 수도권, 지방의 재건축 사업은 탄력을 받을 가능성이 커졌다. 면제금액이 1억원으로 상향되면서 지방과 수도권 외곽 등에서는 부과 대상에서 제외되는 단지가 상당히 나올 것으로 예상된다.
하지만 세부안에 대해선 아쉬움을 표하는 목소리도 많다. 이익 실현 시점과 관계 없이 준공 5개월 내에 부담금을 부과한다는 점과 최대 50%인 부과율 등이 여전히 부담스럽다는 것이다. 전문가들은 금리인상, 경기침체에 대한 우려가 남아 있는 만큼 이번 방안이 재건축 아파트 가격 상승을 유발할 가능성은 작다고 봤다.

아울러 가격 조정 폭이 기존 대비 1.5~4.0%에 그친 분양가상한제 개편안과 투자재 성격을 지닌 재건축 아파트의 특성도 최근 하락세의 또 다른 원인으로 지목된다. 낡은 재건축 단지는 거주 여건이 열악하고 각종 규제 대상이 되는 반면 미래 가치가 가격에 반영돼 있어 진입 장벽이 높은 편이다. 때문에 실거주보다는 투자를 목적으로 매입하는 경우가 많아 변동하는 시황에 보다 민감하게 반응하는 측면이 강하다.
부동산 전문가들은 재건축 단지의 하락세는 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 가파른 금리인상이 진행 중인 데다 그로 인한 경기 침체가 이어지고 있어 매수세가 자극받기가 쉽지 않은 환경이라는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "조합원들의 이익수준이 높아지는건 사실이지만 매매가에 반영돼서 상승요인으로 끌고가는데는 한계가 있다"고 진단했다. 이영진 신한은행 PWM센터 팀장은 "금리인상, 경기침체 등으로 매수자 심리가 위축돼 있어 이번 방인이 시장을 냉탕에서 온탕으로 바꾸기는 어려울 것"이라면서도 "시장에 훈풍이 불었을 때 그때 분명히 스프링 역할을 할 수는 있다"고 내다봤다.
[조성신 매경닷컴 기자]