정부 270만 가구 인허가 계획 발표했지만…"40~50만 가구 실제 준공 어려울 듯"

정부는 지난 '8.16 공급대책'을 통해 전국 270만 가구(연평균 54만 가구) 인허가 계획을 발표했다. 서울이 50만 가구(연평균 10만 가구), 수도권 158만 가구(연평균 31만6000가구), 지방 112만 가구(연평균 22만4000가구)로 수요가 상대적으로 풍부한 수도권 지역에 60%에 육박하는 물량을 안배했다.
그러나, 인허가 물량이 실체화되는 과정의 이탈 수준을 상호 비교한 결과, 평균적으로 15~18%는 착공과 준공 단계에 도달하지 못하는 것으로 나타났다.
15일 부동산R114가 국토교통부에서 발표하는 2005~2021년 17년 동안 연평균 주택 인허가, 착공, 준공 물량 데이터를 비교한 결과에 따르면, 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 조사됐다. 준공에 도달하는 물량도 약 18% 가량 줄어들었다. 정부가 계획한 270만 가구 인허가 물량에 단순 대입하면 착공 단계까지 약 40만 가구, 준공 단계까지 약 48만 가구가 실체화되기 어렵다는 결론에 도출된다.
다만, 서울처럼 상대적으로 사업성이 우수한 지역들은 인허가 받은 물량의 94% 수준이 실제 준공되는 것으로 나타나 지역 별 착공·준공 비율은 차이가 있었다.
인허가 물량 대비 착공과 준공 비율이 가장 높은 곳은 서울 지역으로 인허가 물량의 약 90%가 착공되며 94%는 실제 준공까지 순조롭게 추진되는 것으로 집계됐다. 정부 계획(50만 가구)대로 라면 45만 가구 이상이 착공 및 준공된다고 해석할 수 있다.

2005~2021년 전국 주택 인허가 및 착공, 준공 연평균 물량 비교 [단위 = 가구, 자료 = 부동산R114]

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "일반적으로 건설사들은 사업성이 우수한 지역에서 분양과 입주에 나서기를 선호한다"면서도 "서울은 과거와 달리 인허가 물량의 대부분을 재개발·재건축 등의 정비사업에서 가져오는 만큼 물량 확보를 위해서는 정비사업 활성화가 시급해 보인다"고 말했다.
서울에 이어 인허가 물량 대비 준공 물량 비율이 높은 지역은 대전 94%, 광주 93%, 부산 87% 등 도심(광역시) 일대로 나타났다. 반면, 인천(68%), 충남(73%), 전북(78%), 전남(78%), 경기(78%) 지역은 인허가 대비 준공 비율이 상대적으로 낮게 나타났다.
업계는 정부의 발표대로 270만 가구가 온전히 시장에서 현실화하기 위해서는 보다 많은 인허가 물량을 확보해야 한다고 주문한다. 인허가를 받은 이후에도 사업추진 과정에서 시공사의 자금조달 문제나 시공사-조합(원)간 이견, 경기 여건 등에 따라 사업이 철회되거나 오랜기간 지연되는 사례가 많기 때문이다.
윤 연구원은 "최근에는 건설 원가의 급격한 상승과 분양 경기 악화에 따라 리스크 관리 차원에서 사업 추진 자체를 꺼려하는 건설사도 점차 늘고 있다"면서 "정부는 270만 가구 공급계획이 공염불에 그치지 않도록 공급 주체(시행사·시공사·조합 등)에 다양한 인센티브를 제시하고, 공급 확대 과정에 장애물이 되는 규제들을 완화할 필요가 있다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]