서울 도심 10만가구 재건축·재개발…강남·여의도 기대감 더 커져

◆ 尹정부 첫 주택공급대책 ◆
윤석열 정부는 과거 10년 이상 꽉 막혔던 서울 도심 개발을 촉진하기 위해 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하고 민간 개발을 유도해 주택 공급에 나서기로 방향을 잡았다. 수도권 외곽지역 공공 임대 중심이 아니라 수요자들이 살고 싶은 지역에 최대한 많이 주택을 공급하겠다는 취지다. '민간주도성장'으로 경제정책 방향을 설정한 윤석열 정부가 국민들의 관심이 집중돼 있는 주택정책도 '민간주도공급'으로 청사진을 내놓은 셈이다. 이에 따라 각종 규제로 정비사업에 속도를 못 냈던 압구정동, 대치동과 여의도, 목동, 상계동 등 재건축, 재개발 사업이 속도를 낼 수 있을지 주목된다.
16일 정부가 발표한 '국민주거 안정 실현 방안'에 따르면 국토교통부는 2023년부터 2027년까지 5년간 서울 10만가구를 포함해 총 22만가구의 재건축·재개발 사업 지구지정을 추진한다. 이는 2018년부터 올해까지 5년간 지정된 정비사업 구역(12만8000가구) 대비 9만2000가구 늘어난 숫자다. 재건축·재개발은 기본적으로 기존 도심 주택을 허물고 새 집을 짓는 개념이다. 빈 땅을 사들여 집을 짓는 신도시 등과 달리 주변의 생활기반시설이 충분히 갖춰진 상태이기 때문에 선호도가 높다. 실제로 한국리서치가 지난 6월 성인 1000명을 대상으로 진행한 대국민설문조사 결과에 따르면 '필요한 주택공급 확대 대책'을 묻는 질문에 '재개발·재건축 확대'를 꼽은 답변자가 40%로 가장 많은 것으로 나타났다.

문제는 소유주들의 이해관계와 각종 규제가 복잡하게 얽혀 있어 사업 진행이 더디다는 점이다. 이를 해결하기 위해 정부가 빼든 카드는 규제완화를 통해 소유주들 스스로 재개발·재건축에 적극적으로 참여하도록 하는 방법이다. 먼저 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익환수제를 손본다. 국토부는 재건축 초과이익환수법을 개정해 현재 3000만원인 면제 기준을 상향하고 누진되는 부과율 구간을 확대하기로 했다. 정부는 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 상향하는 내용을 담은 배현진 국민의힘 의원의 개정안을 기준으로 야당과 시민단체 등의 의견을 참고하는 것으로 알려졌다. 재건축 주택을 장기보유한 1가구 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 감면해주고 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당주택 처분 시까지 부담금 납부도 유예하는 방안도 검토 중이다. 또 공공임대주택 등으로 기부채납해 발생한 조합 수익을 부담금 산정 시 제외해주기로 했다. 국토부는 오는 9월 이러한 내용을 골자로 하는 초과이익환수 개선안을 발표하고 법 개정에 착수할 예정이다. 다만 국회에서 다수 의석을 차지하고 있는 더불어민주당이 어떤 입장을 보일지는 변수다.
정부는 아울러 재건축 안전진단 기준도 수정할 계획이라고 밝혔다. 현재 안전진단 평가에서 50%를 차지하는 구조안전성 평가 비중을 30∼40%로 줄이는 방안이 유력하다. 구조안전 배점이 낮아지면 구축단지의 안전진단 통과가 수월해질 전망이다. 이 같은 계획이 추진되면 시장 일부에서는 재건축·재개발 예정지역으로 다시 집값 상승이 촉발되고 시장 불안을 초래할 수 있다는 우려 섞인 전망도 나온다. 하지만 원희룡 국토부 장관은 이날 "집값 급등으로 인한 불안을 해소하려면 양질의 주택을 충분히 공급하는 게 무엇보다 중요하다"며 "도심에서의 공급 활력을 높이기 위해 규제 정상화에 착수하겠다"며 확고한 의지를 표명했다.
지난 정부에서 공공 주도로 이뤄지던 도심복합사업의 무게중심도 민간으로 옮긴다. 먼저 민간 도심복합사업을 신규 도입한다. 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지 소유주와 협력해 도심·부도심·노후역세권에서 복합개발을 추진할 수 있도록 하고 지금까지는 공공에만 부여됐던 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브도 적용해준다. 민간 도심복합사업 유형 중 노후도 60% 이상 역세권, 준공업지에 들어서는 '주거중심형'의 경우 용적률을 최대 500%까지 상향해준다. 기존 공공 도심복합사업 후보지 가운데 주민 동의율이 일정 기준에 미치지 못하는 지역은 민간주도 사업으로 전환을 지원한다. 이 같은 내용을 담은 도심복합개발법을 연말까지 제정하고 내년 상반기 중 민간 도심복합사업 후보지를 공모할 예정이다.
주택사업 인허가 관련 규제를 완화해 인허가를 받느라 재개발·재건축 사업이 지연되는 일을 방지한다. 이를 위해 분야별로 나눠진 각종 심의제도를 통합한 통합심의를 공공과 민간에 전면 도입한다.
[김동은 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]