1억1000만원, 5년뒤 2억 6200만원으로 불린 방법은 [김혜순의 슬기로운 금융생활]

[김혜순의 슬기로운 금융생활] 결혼한 지 1년6개월 된 89년생 P씨는 남편과의 나이 차 등의 이유로 딩크족으로 살겠다고 결심했다. 그래서 자녀 양육비를 걱정하진 않지만 요즘 대세인 부동산 재테크를 활용해 노후를 안정적으로 꾸려가는 것이 목표다. 결혼 후 바로 통장을 합치고 가정 수입과 지출을 공동으로 꾸려가고 싶었지만 각종 자동이체와 카드 대금 결제 등 변경해야 할 것들이 너무 많아 미루다 보니 벌써 1년6개월이 흘렀다. P씨 부부는 각자 급여를 받아 소비하고 남은 금액을 K뱅크 통장으로 이체해 모으고 있는데 이것이 옳은 재테크 방법인지, 부동산 구입을 위한 종잣돈은 어떻게 만들어야 할지 고민이 많아졌다. P씨 고민을 해결하기 위해 NH All100자문센터의 김형리 팀장이 나섰다.

―부부 자금 관리에 대해 조언한다면.
▷P씨 부부는 결혼 이후 재정관리를 각자 하고 있다. 개별 필요한 생활비를 지출하고 나머지를 저축하고 있어서 K뱅크 통장에 1억1000만원이라는 목돈을 쌓아두고 있지만 상담 과정에서 이 부부의 비패턴을 확인해 보니 생활비(신용카드 대금)가 310만원 지출되고 있었다. 품위유지비와 각종 경조사비 등 자녀 교육비가 들지 않는 상황에서 예상보다 지출 규모가 큰 것으로 나타났다. 각자 소비 후 남은 돈을 한 통장에 모으는 방법보다는 공통 생활비 통장을 만들어 지출을 통제하고 매월 고정 금액을 저축하는 것이 더 효과적일 수 있다.
우선 공통 생활비 통장에 310만원을 넣고 매월 조금씩 생활비를 줄여나가는 습관을 들여보자. 소득 대비 생활비 비중은 33%이지만 월세가 14%로 지출되고 있다. 결론적으로 47%의 비용이 지출되고 있고 나머지 53% 정도를 저축하는 셈이다. 배우자 은퇴 시기가 17년 정도 남은 데다 현재 보유자산이 2억7800만원 수준인 점을 감안하면 서울 시내 아파트를 구입하기 위해 소득의 60~70% 이상은 저축할 필요가 있다. 딩크족으로 자녀 교육비 부담은 없지만 노후를 안정적으로 꾸리기 위해 부동산 투자를 원한다면 먼저 소비 패턴 변경이 필요하다.
목돈 1억1000만원은 연 2.5~3% 금리의 현 통장에 남겨두기보다는 연 8% 수익을 기대할 수 있는 지수형 주가연계증권(ELS)을 추천한다. 주의점은 6개월마다 조기상환 기회가 있지만 이연된다면 3년까지 투자 기간이 늘어날 수도 있다는 점이다. 한 가지 ELS에 몰빵 투자하기보다는 기초자산을 달리하여 2~3개 상품에 분산투자하는 것이 좋다.

변액보험, 청약저축, 보험, IRP 등을 제외하고 매월 365만원을 적립식펀드, 상장지수펀드(ETF), 개인종합자산관리계좌(ISA) 등으로 구성한 포트폴리오에 투자하는 전략을 추천한다. 매년 7% 수익률을 올릴 수 있다면 3년 후 1억4600만원, 5년 후 2억6200만원의 종잣돈을 마련할 수 있다.

―현재 월세로 생활하고 있는데 전세로 전환해야 할까.
▷P씨 부부는 서울 시내 역세권에서 보증금 5000만원, 월세 140만원을 내고 생활하고 있다. 전세로 전환을 고려한다면 전월세전환율 3.75%를 적용하여 약 5억원의 전세금이 필요하다. 월세가 매월140만원 정도로 지출 비중이 높아 아쉽긴 하지만, 지금 보유하고 있는 목돈은 2024년 6월 오피스텔 중도금(1억6000만원)을 내는 데 써야 하기 때문에 전세자금으로 충당할 수 없다. 전세 전환 시 부부의 연봉이 높아서 저금리의 정부 지원 전세대출은 어렵고 일반 시중은행에서 취급하는 전세대출을 받아야 한다. 전세금의 최고 80%까지 대출받는다면 4억원을 받을 수 있지만 금리도 감안해야 한다. 현재 시중은행 전세대출 금리는 3.6~4% 정도로 매월 130만원 내외 이자가 나간다면 월세 부담과 비슷한 수준이다. 또 전세자금 대출 금리는 당분간 상승할 전망이므로 현재 월세 생활을 유지하는 것도 나쁘지 않아 전세로의 전환은 추천하지 않는다.

―부동산 재테크 방법을 추천한다면.
▷P씨 부부는 2개의 오피스텔 분양권을 보유하고 있다. P씨가 보유하고 있는 오피스텔은 계약금 5400만원 납입과 중도금 대출까지 진행됐고 2024년 6월에 중도금 1억6000만원을 내야 한다. 분양권 전매가 불가하여 명의 이전 후 2년 정도 공실을 유지하고 이후 매매하는 것이 P씨 계획이다. 오피스텔에서 나오는 월세가 소득으로 인정되는 경우 주택 수에 산입되기 때문이다. 하지만 아파트 청약을 신청할 때 임차용 오피스텔은 주택 수에 산입되지 않는다. 따라서 굳이 공실을 유지하는 것보다는 전세나 월세를 받아 그 자금을 운용하는 것을 추천한다.
P씨 배우자가 보유하고 있는 오피스텔 분양권은 계약금 5300만원 납입에 중도금 대출이 시행됐으며 전매도 가능하다. 배우자 오피스텔 분양권은 전매가 가능하기 때문에 입주 시점 전에 매매하는 것이 좋겠다. 통상 오피스텔은 두 가지 이익을 추구하고자 매입한다. 첫 번째는 시세 차액이다. 그러나 아파트와 오피스텔의 시세를 비교하면 오피스텔 상승 금액이 훨씬 적다. 두 번째는 월세를 받아 평생 연금 형태로 지속되는 인컴 수익 목적이다. 하지만 P씨 부부는 본인들이 거주할 집이 아직 마련되어 있지 않으므로 두 개의 오피스텔을 유지하는 것보다는 매매 가능 기간에 매도하고 거주 아파트를 우선 구입하는 것을 목표로 해야 할 것이다. 청약저축을 계속 불입하고 있고 P씨의 배우자 나이가 40대 초반이므로 청약에 관심을 가지고 계속 도전하는 것이 좋다.

―노후생활 준비는 어떻게 해야 할지.
▷P씨보다는 배우자 명의로 개인형퇴직연금계좌(IRP)에 우선 가입할 것을 추천한다. 배우자 연봉이 높아 세액공제 혜택을 더 누릴 수 있기 때문이다. 연봉 7000만원으로 IRP에 연 700만원을 불입하면 92만4000원의 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 이번 정부 세제개편에 연금 증액이 포함되어 올 연말에는 세액공제 혜택이 확대될 전망이다.
IRP 운용상품으로는 타깃데이트펀드(TDF)를 추천한다. TDF 또한 운용사마다 운용 방법이 다르므로 3개 정도로 분산하여 매월 적립식으로 불입하는 것을 추천한다.

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