우리 지역 규제 풀릴 수 있나…전문가 반응 들어보니

윤석열 정부가 이번 주 첫 번째 주거정책심의위원회를 열기로 했다. 투기과열지구 및 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 논의할 것으로 관측되면서 실수요자들의 기대감이 커지고 있다. 하지만 전문가들은 전방위적 규제 완화가 이뤄지기는 어려울 것으로 내다보고 있다.
28일 국토교통부는 오는 30일 주정심을 개최한다고 밝혔다. 최근 주택시장 상황과 부동산 시장 전반에 미치는 영향 등을 살펴보겠다는 취지다. 이에 주택가격 하락세가 이어지고 있는 지방도시를 중심으로 규제지역 해제가 이뤄질 수 있다는 전망과 매매심리를 자극하지 않도록 보수적인 시선이 필요하다는 조언이 동시에 나온다.
주정심은 부동산 시장이 과열됐다고 판단한 지역을 '조정대상지역'으로, 투기가 성행한다고 여겨지는 지역을 '투기과열지구'로 지정해 왔다. 현재 전국 기준 규제지역은 투기과열지구 49곳과 조정대상지역 112곳을 포함해 총 161곳에 달한다.
규제지역으로 지정되면 세금 부담이 증가하고 대출 문턱이 높아진다. 아울러 분양권 전매가 제한되고 청약 요건도 까다로워진다. 비규제지역에서는 최대 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 조정대상지역에서는 50%로 낮아진다. 9억원 초과 주택은 30%로 제한된다. 여기에 양도소득세와 종합부동산세가 가중된다. 투기과열지구에서는 LTV가 40%에 불과하다. 9억원 초과 주택은 20%에 그치고, 15억원 초과 주택은 대출을 받을 수 없다. 또 재개발·재건축 등 정비사업 진행도 쉽지 않다.

기준금리 인상과 가계부채 관리로 매수세가 얼어붙고 집값이 빠지는 현상이 발생하면서 지방자치단체들의 지정 해제 요구가 이어지고 있다. 이날까지 대구, 울산 남구, 경기도 양주·파주·김포, 충북 청주, 전북 전주 등이 국토부에 조정대상지역 해제를 공식적으로 요청한 상태다.
국토부는 조정대상지역을 지정할 때 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는 곳을 선별한 뒤 청약경쟁률과 분양권 전매거래량 등을 산출한다. 또 주택가격이 움직임이 투기 세력의 유입에서 비롯된 비정상적 상승인지 개발사업 진행도 등에 의한 자연스러운 상승인지를 따져본다.
전문가들은 주택시장이 안정화 단계에 접어들지 않았고 거래시장 혼란을 유발할 수 있는 만큼 정부가 규제지역 해제에 신중하게 접근할 것이라는 분석을 제기하고 있다. 특히 수도권 규제지역 해제는 불가능에 가깝다는 진단이다.
복수의 부동산업계 관계자는 "주정심에서 규제지역 일부 해제를 검토하게 될 것 같지만, 투기과열지구보다는 대구와 세종 등 조정대상지역에 집중할 가능성이 크다"며 "여전히 유동성이 넘치고 집값이 하락세로 전환됐다고 볼 만한 근거가 부족해 제한적으로 대응하게 될 것"이라고 말했다.
[이가람 매경닷컴 기자]