"사업 투명성 확보" vs "공급 확대 어려워"…건설사 이주비 제공 금지 '갑론을박'

건설사가 재개발·재건축 시공권을 따내기 위해 조합에 과도한 금융 서비스를 제공하는 행위가 법으로 차단된다. 부동산시장에서는 건설사 간 출혈 경쟁이 줄어들어 부동산 가격 안정화와 정비사업 투명성 확보가 기대된다는 의견과 주택공급 동력을 훼손할 수 있는 불필요한 규제라는 우려가 동시에 나오고 있다.
18일 국토교통부는 최근 '도시 및 주거환경정비법'을 개정했다. 개정안 제132조 제2항에 건설업자와 등록사업자가 조합과 시공 계약을 체결할 때 시공과 관련 없는 사항으로서 ▲이사비·이주비·이주촉진비 외 시공과 관련이 없는 금전이나 재산상 이익 ▲재건축초과이익환수법에 따른 재건축부담금 등에 대한 제공을 금지하는 내용을 신설했다. 개정안 시행 시점은 오는 12월 11일부터다.
이러한 행위는 이전에도 국토부 고시 '정비사업 계약업무 처리기준'에 따라 금지됐지만, 법령이 아닌 고시에 기반한 규정이라 어긴다고 해도 처벌할 수 없었다. 하지만 앞으로는 건설사가 조합에 금전적 이득을 제공할 경우 최대 1000만원의 과태료를 내야 한다.
정비업계와 건설업계도 혼란스러운 모습이다. 그동안 건설사들은 입찰 시 금융 지원 카드를 관행처럼 꺼내 왔다. 시공사 선정을 앞두고 조합원들의 표를 얻기 위해 '조합원님들께 주택담보인정비율(LTV) 100%까지 이주비를 지원합니다'라는 문구를 적은 현수막을 걸거나 전단을 만들어 돌렸다. 금융권 대출 규제 강화로 목돈을 마련하지 못해 공가 신고를 할 수 없는 조합원들이 생기면서 사업 진행을 원활히 하기 위한 전략이었다.

실제로 사업비만 7조원에 달했던 최대어 서울 용산구 한남3구역에서 현대건설이 시공사로 선정될 수 있었던 것도 기본 이주비(LTV 40%) 외에 추가 이주비(LTV 60%)를 책임 조달하겠다고 약속한 덕분이었다. 지난해 경기 과천시 주공5단지 재건축 사업권을 따낸 대우건설도 특수목적법인(SPC)을 통해 이주비 대출을 돕겠다고 제안한 바 있다.
한 정비업계 관계자는 "그동안 건설사 간 수주 경쟁이 너무 치열해 공수표를 날린다는 표현까지 나올 정도였다"며 "건설사의 이주비 지원이 공사비와 분양가를 높이는 길이었던 만큼 부동산 시장이 정상화될 수 있다고 본다"고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수도 "건설사들의 과도한 제안은 결국 조합원들에게 비용으로 전가된다"고 지적해 온 만큼 정비사업의 자정작용에 방점은 찍은 입법 취지 자체에는 동의했다.
한 건설업계 관계자는 "법적으로 조합의 지나친 요구를 거절할 명분이 생겼으니 전반적으로 반기는 분위기인 것 같다"면서도 "수주전 강도 대비 처벌 수준이 약해 얼마나 실효성이 있을지는 의문"이라고 전했다. 다른 건설업계 관계자도 "건설사 입장에서 이득인 조치는 맞다"면서도 "하지만 조합 경영난이 발생하기라도 하면 사업이 지연되기 때문에 조합은 물론 건설사도 피해를 볼 수 있어 조심스럽다"고 피력했다.
다수의 조합도 고민에 빠졌다. 주택 매매가격과 전세가격이 급등하고 은행권 대출의 어려움이 겹친 상황에서 조합원들이 시공사로부터 이주비까지 받지 못하면 거주할 집을 구하기가 힘들어지는 것이다. 거주민 이주 지연은 곧 사업 차질로 이어진다.
재개발·재건축 자체가 어려워질 수 있다는 전망도 나온다. 자금 조달 창구가 막힌 상황에서 소유주들의 동의를 받기가 쉽지 않아진다는 것이다. 이는 주택공급을 공약한 윤석열 정부의 기조와도 맞지 않는다는 분석이다.
서울 성동구 행당동의 한 재개발구역 조합원은 "윤석열 대통령은 부동산 민심을 등에 업고 당선된 것이나 다름이 없다"며 "한 달이 넘도록 대통령 선거 당시 약속한 민간 주도 대규모 공급에 대한 구체적인 대책을 세우지 않고 있다가 이제야 내놓은 것이 규제 강화라니 말이 안 된다"고 분노했다.
온라인 부동산 커뮤니티에서도 "솔직히 향응성 이사비 아닌가? 금지하는 게 맞다", "공사비 올리는 주범이나 마찬가지였는데 잘됐네", "푼돈 1000만원에 수주를 포기할까? 그냥 내고 말지", "강제로 현금 청산 당하는 조합원도 생길 것 같다", "요즈음 같은 집값 폭등 시대에 40% 받아서 어디로 가냐" 등 갑론을박이 치열하다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "시공사들이 이주비 지원을 해 주게 된 이유는 사업 진행 속도를 높이기 위해서였는데 이를 금지하면 주택 공급에 차질이 생길 수밖에 없다"며 "아예 이주비 지원을 합법화하고 금리 산정 내역·자금 조달처·공사비 책정 방식 등을 투명하게 공개하거나, 이주비와 관련된 대출 규제를 완화하는 방법으로 사업 정상화에 주력해야 한다"고 제언했다.
[이가람 매경닷컴 기자]