'피같은 내 전세금' 지키자…사기 예방요령 알아두세요

집주인이 자기 돈은 한푼도 들이지 않고 전세보증금으로 빌라를 매입한 후 먹튀해 고스란히 전세금을 날린 A씨, 집주인이 세금을 체납해 주택이 압류되고 공매가 진행돼 보증금의 상당액을 돌려받지 못한 B씨….
최근 부동산 시장에서 기승을 부리고 있는 전세사기 유형이다. 캠코(한국자산관리공사)는 이같은 임차인 피해를 방지하기 위해 7일 '전세사기 예방 요령'을 만들어 배포했다. △임대차 계약 전후 확인 사항 △임차인 보호장치 △체납 국세·지방세 권리분석 기준 등 임차인이 법의 테두리 안에서 권리를 보호받을 수 있는 방법을 담고 있다.
전세계약을 할 때에는 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등 공부를 꼼꼼히 살펴보고, 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인해야 한다. 또한 임차물건의 매매가격 대비 전세가격이 너무 높지 않은지도 확인해야 한다.
'당해세'라는 세금은 전세보증금에 우선하지만 압류등기 전까지 체납사실을 알 수 없다. 해당 부동산에 부과된 재산세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등이다. 따라서 계약 체결 전 미납국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금체납 여부를 확인할 필요가 있다. 미납국세열람제도란 임대차 계약 전에 임차인이 임대인의 미납국세 등을 국세청에서 미리 확인할 수 있는 제도다.

계약 체결 후에는 잔금 지급 전 등기사항증명서를 확인해 선순위 권리관계 등을 다시 확인한다. 주택점유를 유지하고 바로 전입신고를 하는 등 조치를 취해 대항력을 확보해야 한다. 이 때, 근저당권과 전입신고가 같은 날에 진행될 경우 대항력을 인정받지 못한다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입신고일 다음날부터 생기는 반면, 근저당설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생해 근저당권이 선순위가 되기 때문이다. 따라서 계약서에 '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약당시 상태로 유지'한다는 특약사항을 기재하면 예상치 못한 피해를 막을 수 있다.
전세보증금 반환보증보험 가입, 전세권 설정 등 임차인 보호장치를 활용해 보증금을 보호할 수 있다. 임대차 분쟁이 발생했다면 대한법률구조공단, 한국부동산원 등을 찾아 상담하도록 한다. 마지막으로, 소유자의 세금 체납으로 임차부동산이 캠코 공매로 넘어간 경우 체납 국세·지방세 권리분석 기준을 확인해야 한다. 캠코 공매 배분절차에서는 조세채권(체납세금)은 법정기일, 임차인은 전입일자와 확정일자, 소액임차인은 전입일자, 담보채권은 설정일자를 기준일로 순위를 정해 배분하기 때문이다. 임차인은 배분요구의 종기(마감일자)까지 채권신고(보증금) 및 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있다.
자세한 내용은 캠코 홈페이지와 온비드 홈페이지에서 확인할 수 있다. 캠코는 공매물건 임차인을 대상으로 임차인 권리요건을 요약한 '보증금 지키는 방법' 자료를 추가 발송하고, 관련 영상을 유튜브(Youtube) 온비드 채널을 통해 제공하는 한편 핸드북으로 별도 제작하여 배포할 예정이다.
[신찬옥 기자]