분당 일산↑ vs 평촌 산본↓…다 같은 1기 신도시 아니다, 희비 엇갈린 이유

윤석열 정부의 1기 신도시 특별법 제정 추진 기대감에 부동산시장이 들썩이고 있는 가운데 분당·일산은 집값이 상승하고 평촌·산본·중동은 집값이 하락하는 등 1기 신도시 내에서도 지역에 따라 온탕과 냉탕을 넘나드는 분위기다.
23일 부동산R114에 따르면 지난달 1기 신도시 아파트 시가총액은 대선 이전인 2월 말과 비교해 두 달 만에 0.34% 올랐다. 이는 같은 기간 서울의 재건축 아파트 시가총액 상승폭(0.20%)을 웃도는 강세다.
하지만 모든 1기 신도시 아파트값이 상승한 것은 아니었다. KB부동산이 발표한 주간주택시장동향을 보면 지난주 안양시 동안구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 떨어졌다. 반면 성남시 분당구(0.05%)와 고양시 일산동구(0.04%) 및 일산서구(0.02%) 등은 전주보다 상승하며 오름세를 보였다. 1기 신도시 내 양극화가 두드러지고 있는 모습이다.
지역별 희비를 가른 것은 용적률이라는 분석이 나온다. 현재 중동신도시의 평균 용적률은 226%로 집계됐다. 평촌신도시(204%)와 산본신도시(205%)도 200%대를 넘어섰다. 이에 비하면 일산신도시(169%)와 분당신도시(184%)의 평균 용적률은 낮은 편이다. 통상적으로 용적률이 높으면 재건축을 추진했을 때 분담금이 늘어나는 등 사업 매력이 떨어져 수요자들이 관망세로 돌아섰다는 설명이다.

실제로 재건축 가능성이 엿보이는 구축 아파트 단지에서도 집값을 낮춘 거래가 속속 등장하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 4월 10일 안양시 동안구 평촌동 초원2단지대림 전용면적 84㎡가 10억4000만원에 손바뀜됐다. 지난해 7월 달성한 신고가(11억3500만원)보다 1억원 가까이 저렴한 금액이다. 같은 달 16일에는 초원3단지대원 84㎡도 직전 최고가(10억2000만원)보다 8000만원 내린 9억4000만원에 새 계약서를 작성했다.
1기 신도시 특별법 발의 내용에 용적률 상향이 포함돼 있지만, 아직 정확한 수치가 발표되지 않은 데다가 과도하게 용적률을 조정하는 것이 현실적으로 불가능하다는 지적이 이어지면서 매수 적기가 아니라는 해석이 나온다.
한 공인중개사무소 관계자는 "평촌·산본·중동신도시는 분당·일산신도시에 비해 재건축을 호재라고 받아들이는 강도가 약한 상황"며 "오히려 수도권광역급행철도(GTX) 이슈로 집값이 많이 뛰는 바람에 지금을 고점이라고 생각하는 것 같다"고 말했다.
다음 달 치르게 될 지방선거에 출마한 후보자들도 평촌·산본·중동신도시의 용적률이 높고 녹지율이 낮은 부분을 문제점으로 꼽았다. 조용익 더불어민주당 부천시장 후보를 비롯한 경기도의원 및 부천시의원 후보 일동은 전날 1기신도시 특별법 제정을 촉구하는 공동 선언문을 채택했다. 그러면서 단순 재건축이 아니라 도시구조를 바꿔야 한다고 주장했다.
박창길·양정숙 부천시의원 후보는 "1기 신도시는 단순 재건축이 아닌 도시공간 구조를 개선해 자족도시로서의 기능을 강화해야 한다"며 "4차 산업시대를 선도할 수 있는 컴팩트 시티, 스마트 시티 등 미래도시, 탄소중립과 그린뉴딜을 실천할 친환경 거점도시로 재탄생해야 한다"고 강조했다.
[이가람 매경닷컴 기자]