부채 많은 등록임대사업자도 임대보증 가입할 수 있다…HUG "2년간 한시적 운용"

대출 채무가 등록임대사업자들도 임대보증 가입을 할 수 있게 된다. 다만, 부채비율이 높으면 보증료율도 상향되고, 가입 기간도 2년간으로 제한된다.
주택도시보증공사(HUG)는 오는 15일부터 2024년 1월 14일까지 2년 동안 '부채비율'(주택가격 시세 대비 금융대출·임대보증금 합산액의 비율)이 100%를 초과하는 주택에 대한 임대보증금 보증 가입이 가능한 특별보증 제도를 운용한다고 5일 밝혔다.
앞서 정부는 2020년 '7·10 대책'에서 아파트 민간임대사업 제도와 4년 민간 단기임대사업 제도를 없애고 모든 등록 임대사업자에게 임대보증금 보험 가입을 의무화했다. 기존 임대사업자의 경우 작년 8월 18일부터 임대 계약을 체결할 때 HUG 등 보증기관의 보증보험에 가입해야 한다.
하지만 부채가 많은 임대사업자는 보증보험 가입을 못 하는 제도적 문제가 있었다. 보증보험에 가입하기 위해선 금융 대출이 주택 시세의 60% 이하이고, 대출과 임대보증금 합산액이 시세의 100%를 초과하면 안 되는 제약조건 때문이다.

임대사업자가 임대계약 신고 시 보증보험 증서를 제출하지 못하면 최대 3000만원 이하의 과태료가 부과되고, 최악의 경우 임대사업자 지위가 말소될 수 있다.
이번에 HUG가 내놓은 특별보증제도에 따라 앞으로 2년 동안은 부채비율이 100%를 초과하더라도 보증보험 가입이 가능해진다.
특별보증 적용 대상은 보증가입 의무화가 시행된 2020년 8월 18일 당시 등록돼있던 개인 임대사업자(법인은 제외)가 소유한 기존 임대주택이다. 기존 보증가입 의무 대상이었던 건설임대주택이나 대규모 매입임대주택(동일단지 100호 이상, 분양주택 통매입 단지)은 적용 대상에서 제외된다.
또 해당 주택의 시세를 초과하지 않는 임대보증금에 대해서만 보증 가입이 가능하다. 담보가치보다 변제금액이 높을 수 있어서다.
아울러 부채비율이 100%를 초과할 경우 보증료율은 기존 보증료율(0.099∼0.796%)보다 높은 0.259∼1.752%가 적용된다. 보증료 할인 혜택도 없다.
HUG 관계자는 "임대사업자는 부채비율 100%를 초과하는 임대보증금에 대한 보증이 불가할 수 있다는 내용을 세입자에게 사전에 알린 뒤 동의를 받아야만 보증에 가입할 수 있다"면서 "특별보증 제도가 운용되는 기간에 임대사업자의 부채 조정을 유도하기 위해 '부채비율 축소 계획서'도 제출하도록 할 방침"이라고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]