[이슈진단] 中 부동산세 도입, 집값 잡기엔 역부족

지난 10월 23일 중국 전국인민대표대회 상무위원회는 '일부 지역 부동산세 개혁 업무에 관한 결정'을 의결했다. 관련 규정은 5년간 유효하며 그 이후 부동산세 적용 관련 세칙을 조정하려면 전인대의 승인을 받아야 한다.
중국 정부는 앞서 2011년 상하이와 충칭을 부동산세 도입 시범도시로 선정했지만 정책 강도가 약해 효과는 미미했다. 지난해 기준으로 상하이와 충칭의 재정수입 중 부동산세 비중은 각각 2.8%, 3.4%에 불과하다. 이 같은 경험을 토대로 중국 당국은 이번 부동산세 도입을 다음과 같은 방향으로 전개할 것이다. 우선 기존에 보유하던 주택도 과세 대상으로 포함시킬 것으로 예상된다. 부동산 가격 상승으로 부를 축적해온 다주택 소유자에게 과세해 소득 분배를 개선하기 위해서다. 부동산세는 누진제를 채택할 가능성이 높다. 2019년 기준 2채의 주택을 보유한 중국 가구 수는 전체의 31%이며 주택을 3채 이상 보유한 가구는 10.5% 수준이었다. 시장 전문가 의견에 따르면 현재 중국 부동산의 시가총액은 400조위안이다. 3채 이상의 보유 주택에 대한 세율을 5%로 가정할 때 2조위안 규모의 세원이 창출될 것이다.
이번 부동산세 도입이 부동산 시장에 미치는 영향은 어떨까. 첫째, 상하이와 충칭 사례에서 부동산세 징수가 해당 도시 부동산 가격 10% 하락과 거래량 20% 감소를 야기했지만 효과가 단기에 그쳤듯 이번 부동산세 징수 역시 마찬가지일 것이다. 집값 상승 추세를 꺾기에는 부족하겠지만 집값 상승률을 낮출 수 있을 것으로 예상된다. 둘째, 기존 주택에 대한 부동산세 징수는 임대시장에서 양면적 결과를 가져올 것이다. 집주인은 세입자에게 부동산세 비용을 전가해 임대료가 오를 수 있다. 반면 부동산세 도입은 더 많은 비거주용 주택을 임대시장으로 유입시켜 임대 공급을 늘릴 수 있다. 이는 임대 가격을 낮추는 효과를 기대할 수 있다. 단기적인 임대료 상승 압력이 있을 수 있지만 장기적으로 그 영향이 제한적일 것으로 전망된다.
셋째, 공동부유 시현 정책의 일환인 부동산세 도입은 재정 및 세금 개혁의 시발점이 될 것이다. 가계 소득 분배 불평등보다 자산 분배 불평등 정도가 훨씬 높기 때문에 부동산세를 비롯한 부유층 증세는 불평등을 완화시키는 데 도움이 될 것이다. 넷째, 주택 건축 주기가 하향 사이클에 진입할 것이다. 과거 지방정부는 토지를 많이 양도할수록, 신도시를 많이 개발할수록 국내총생산을 올리기 쉬웠다. 도시화 진행에 따라 매년 주택에 대한 15억~18억㎡ 상당의 수요가 발생하고 있다. 현재 주택 공실 면적은 70억~90억㎡ 정도로 수요를 충분히 감당할 수 있다. 향후 신규 주택 착공 면적이 크게 증가할 여지는 크지 않을 것으로 보인다.
[박인금 NH투자증권 연구원][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]