10일부터 등록임대 임차인의 알권리·보증금 보호 강화

앞으로 임대사업자가 고의로 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 피해를 본 경우 사업자의 등록이 말소되고 그동안 받은 세제 혜택이 환수된다. 임대주택 탐색 단계부터 임차인이 해당 주택이 등록임대주택인지 확인할 수 있도록 임대사업자에게는 해당 주택의 소유권등기에 등록임대주택임을 부기등기(추가 기재)하는 의무도 부과된다.
국토교통부는 1일 등록임대 임차인 보호와 임대사업자 관리 강화 등을 골자로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'의 하위법령 개정안이 국무회의 의결을 거쳐 오는 10일부터 시행된다고 밝혔다.
이번 시행 내용은 등록임대 관리강화방안(2019년 1월 9일), 주택시장 안정화 방안(2019년 12월 16일), 주택시장 안정 보완대책(2020년 7월 10일) 후속 조치다.
등록임대주택 부기등기 의무화(2020년 6월 9일 공포) 실시와 함께 사업자가 의무를 회피하거나 그 책임을 다하지 않는 경우(임대보증금의 반환 지연, 임대료 증액제한 위반 적발의 회피를 위한 임대차계약 미신고 등) 임차인 보호와 사업자 제재를 위한 등록말소 권한 부여(2020년 8월 18일 공포) 등 지자체 관리권한도 강화된다.

이번 조치로 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해를 입힌 경우에는 등록말소는 물론 그간 제공받은 세제감면액의 환수도 가능해진다.
임대보증금 미반환 사고의 근본적인 원인이 임대인-임차인 간 정보의 비대칭성에 있음을 감안해 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가했다. 이를 위반하는 경우 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.
특히, 다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 임차인이 선순위보증금을 확인하기가 곤란해 추후 보증금 회수가 어려울 수 있었던 문제점도 개선했다. 등록임대주택이 '단독·다중주택·다가구주택' 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비임차인에게 제공토록 한 것이다.
임대료 증액제한 위반 등의 적발을 회피하려는 목적으로 지자체장의 임대차계약 보고 요청에 수차례 불응하거나 거짓 보고하는 부실사업자에 대해 등록말소와 세제감면액 환수 등이 가능해진다.
임대사업자가 임대보증금 보증보험 가입 시 필요한 주택가격 산정기준으로 기존 감정평가액 외에 공시가격(또는 기준시가)도 활용할 수 있도록 개선한다.
이 외에도 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'(2020년 8월 4일) 후속조치로서, 도심 내 상가·오피스 등을 주거용도(도시형 생활주택 중 원룸형 주택)로 전환해 공적 임대주택으로 활용하기 위한 조치도 추가됐다. '주택건설기준 등에 관한 규정'에 따른 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용해 임대주택을 공급하는 경우를 공공지원민간임대주택의 유형으로 추가한 것이다.
또한 장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로의 변경을 인정하되 두 유형은 공적 의무와 혜택이 다르므로, 변경 시 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않고 변경신고 수리일부터 산입하는 것으로 명시했다.
국토교통부 관계자는 "이번 '민간임대주택에 관한 특별법령' 시행을 통해 등록임대거주 임차인의 주거안정과 권리보호 제고, 부실사업자 퇴출, 임대등록제도의 내실화에 기여할 것으로 예상한다"며 "올해 최초로 추진하는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검의 적극 추진과 함께 임차인 보호를 위한 다양한 제도개선사항도 지속 발굴해 나갈 방침"이라고 말했다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]