아파트 전세 살고싶은데…공공임대 빌라로 밀어넣는 정부

◆ 겉도는 부동산정책 ◆

정부가 19일 전세 대책을 내놓았지만 시장의 반응은 싸늘하다. 기대했던 것과 달리 가장 핵심적인 임대차 3법의 문제점을 보완하는 대책은 담기지 않았다. 이것만으로도 시장에선 실망감이 커지고 있다.
정부는 전세 물량을 크게 늘려 치솟는 전셋값을 잡겠다고 밝혔지만 늘어나는 물량 대부분이 다세대 주택으로 이뤄졌다는 점은 더 큰 실망감을 주고 있다. 여전히 빡빡한 입주 기준, 상가·호텔을 리모델링해 사용한다는 발상에는 "현실감이 떨어진다"는 지적이 잇따른다. 문제점들을 짚어봤다.
전문가들이 지적하는 이번 대책의 가장 큰 문제는 '아파트 물량이 극히 제한적'이란 점이다. 실제로 2022년까지 전국에 공급하는 전세 물량 11만4100가구 가운데 아파트는 2만8890가구로 25.34%에 불과하다. 서울로 범위를 좁히면 공급량 총 3만5300가구 중 10%인 3532가구만 아파트다.
이번 전세난은 아파트 전세 물량 부족에서 촉발됐고, 지금도 서울 주변부 빌라는 크게 오르지 않은 가격으로 전세계약을 맺을 수 있다는 점에서 대책 포인트를 잘못 잡았다는 비판이 나온다. 당장 부동산 커뮤니티에서는 "임대차 3법으로 살던 아파트에서 내쫓기게 만들더니 이제는 빌라에 가서 참고 살라고 한다"는 불만이 터져나오고 있다. 그나마 대책에 포함된 아파트 물량은 모두 기존 공공임대주택 가운데 3개월 이상 공실로 남아 있던 것들이다. 저렴한 공공임대임에도 거주를 희망하는 사람이 없었다는 것은 입지와 주변 환경이 좋지 않거나 관리가 안된 물건이라는 해석이 가능하다. 이에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1인 가구도 아파트를 선호한다는 사실을 간과한 듯하다"며 "정부가 내놓은 전세 대책은 대부분 다가구·다세대라 실효성이 떨어진다"고 말했다.

정부는 이 같은 사실을 알고 있지만 새 아파트를 단기간에 대량으로 공급할 방법이 없기 때문에 빌라 위주로 대책을 내놓았다고 설명한다. 실제로 빌라는 단독주택을 매입해 이르면 1년 안에 지을 수 있다. 하지만 아파트는 용지를 매입하는 데만 수년이 걸리는 게 보통이다. 김영한 국토부 주택정책관은 "아파트를 단기에 공급하는 데 물리적 한계가 있기 때문에 이번 대책에서는 아파트 품질에 부합하는 양질의 비아파트를 빠르게 공급하는 데 주안점을 뒀다"며 "대신 월세 중심이 아닌 전세형으로 공급해 1·2인 가구도 매력을 느낄 수 있도록 했다"고 말했다.
두 번째 비현실적인 포인트는 '자가'를 선호하는 중산층을 위한 배려가 없었다는 점이다. 이날 국토부는 30년간 이사 걱정 없이 살 수 있는 '질 좋은 평생주택'(이하 평생주택)을 새로 선보였다. 입주자 선정 방식 중 하나인 소득요건도 중위소득 150%(3인 가족 기준 581만원)로 확대했다. 평생주택에는 중형 임대(전용 60~85㎡)도 포함된다. 국토부는 성남 낙생, 의정부 우정, 의왕 청계, 부천 역곡, 시흥 하중, 대전 산단 등 6곳을 지정해 2024년까지 약 3만3000가구의 중형대 평생주택을 내놓을 예정이다. 2025년부터는 연 2만가구씩 공급할 계획이다. 평생주택은 소득수준이 높을수록 임대료가 높게 부과된다. 가령 소득기준이 50% 이내인 저소득층은 시세 대비 임대료가 40%에서 결정되는 반면, 소득기준이 130~150%대인 중산층은 시세 대비 90%의 임대료를 납부해야 한다.
하지만 중산층의 반응은 시큰둥하다. 전세가 아니라 보증금이 있는 월세란 점이 가장 큰 걸림돌이다. 아울러 대부분 중산층이 아파트를 자가로 보유하면서 자산을 더 늘려나가고 싶어한다는 점도 변수다. 세간에는 "임대주택에 한 번 들어가면 평생 임대를 벗어나지 못한다"는 불안감이 퍼져 있다.
빌라·다세대 공급에도 소득기준에 제한이 있다는 점이 중산층에겐 그림의 떡이다. 국토부는 수도권에 2022년까지 총 7만1400가구를 공급하기로 했는데, 이 중 절반을 차지하는 매입임대(3만3000가구)에 대해선 기존 소득기준을 유지하기로 했다.

매입임대 소득기준은 도시 및 근로자 월평균 소득의 50~70% 수준이다. 서울에 사는 3인 가족을 기준으로 하면 월소득이 393만원(세전)을 넘지 않아야 한다. 통계청에 따르면 2019년 기준 서울의 평균 가구원 수는 3명인데, 평균 월소득은 549만원(경상소득 6595만원을 12로 나눈 값)이다. 대부분이 대상이 될 수 없다.
상가와 호텔 등 비주택 공실을 리모델링해 전세를 공급하겠다는 대책도 문제로 꼽혔다. 2022년까지 수도권에 9700가구, 전국적으로는 1만3000가구가 이를 통해 공급될 예정이다.
그러나 호텔이 주거용으로 전용돼 공급된 사례를 보면, 중산층 실수요자가 찾는 주택과는 거리가 멀다. 대표적인 예가 서울 종로구 숭인동 '베니키아 호텔'이다. 현재 내부 공사를 거쳐 전용 43.14㎡를 월세 87만원(보증금 4400만원)에 공급하고 있는데, '비싼 월세' 때문에 도마에 오른 바 있다. 아울러 호텔은 1인 가구를 위한 대책이란 점에서 3·4인 중산층 가족과는 거리가 멀다는 지적이다. 바닥 난방이 되지 않고 창문이 작아 환기도 어려우며 제대로 된 조리시설을 설치하기도 어려워 기숙사 수준의 공간이 될 거란 지적이 나온다.
마지막으로 짚어볼 부분은 이번 대책을 시행하는 데 필요한 재원이 결국 국민의 세금으로 충당될 것이라는 점이다. 11·19 전세 대책의 핵심은 매입주택이나 공공임대주택을 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사)가 확보해 전월세로 내놓는다는 것이다. 공급난을 해결할 소방수로 LH가 등판하는 셈이다. 정부가 임대주택의 '만능 열쇠'로 LH를 소환하지만, 문제는 LH가 '제 코가 석 자'인 상태라는 점이다. 올해 기준 LH 자산은 185조9729억원, 부채는 132조2766억원에 이른다. LH의 자본 대비 부채비율은 246%다. 전문가들은 임대주택 공급을 늘릴수록 LH가 부채의 늪에 더 깊이 빠져든다고 우려했다.
[김동은 기자 / 나현준 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]