[매부리TV] 옵션만 잘 골라도 취득세 아낀다

아파트 청약 준비하시는 실수요자분들이 걱정하시는게 있습니다. 바로 세금입니다. 그토록 오랫동안 기다려서 '당첨'의 기쁨을 만끽하다가도 주변에서 "재산세 많이 나온다" "취득세 어떡할거냐"며 겁을 줍니다. 취득세, 재산세, 양도세…. 세금 얘기만 들으면 복잡하고 어려워보여서 걱정됩니다. 그런데 취득세, 모르고 내면 더 내야합니다. 아파트 당첨되고 명의를 공동명의로 하느냐, 단독명의로 하느냐 '순간'의 선택으로 향후 내가 내야할 보유세와 나중에 집을 팔때 내야하는 양도세가 달라집니다.
'내집 마련' 준비중이시라면 세금 꼭 아셔야겠죠. 매일경제 부동산 전문 유튜브 채널 '매부리TV는 아파트 청약 당첨부터 고민하게 되는 취득세, 보유세, 양도세의 절세 비법을 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)과 함께 알아봅니다.
다음은 우병탁 세무사와 일문일답
-취득세는 분양가 기준인가요? 옵션 포함 금액 기준인가요?
=(베란다 확장이라든지) 옵션을 포함한 금액으로 취득세를 계산하게 됩니다.
-취득세를 고려할 때 유의해야할 점은 무엇인가요?
=취득세 과표구간을 인지하시고 취득세에 대비해야합니다. 즉 6억 이내, 6억~9억 사이, 9억 초과 구간을 인지하시고 취득세를 대비하시면 좋습니다. 만약 분양가와 옵션을 더한 금액이 과표 구간 근처에 걸쳐있다면 전체 금액을 비교해서 취득세 계산해서 옵션 금액을 조정하시는게 좋습니다.
=예를 들어 분양가가 5억7000만원의 아파트의 경우 총 취득세율 1.1% 적용해서 총 627만원을 냅니다. 그런데 제가 옵션을 발코니 확장비, 현관 패키지, 바닥 타일 등을 해서 옵션비를 4340만원을 선택해서 최종 금액(6억1340만원(이 6억을 넘어가게 되면 총 취득세율이 1.199%가 적용되서 취득세가 735만4666원이 됩니다.
=그래서 우리가 과표가 6억이상부터 달라지는걸 알면 이왕 옵션을 선택할수 있다면 6억 이내로 끊는걸 고려할수 있습니다.

-평형에 따라서 취득세도 달라지나요
=네 취득세 측면에서는 중소형 평수가 유리합니다. 국민주택규모 이하, 즉 전용 85㎡ 이하일 땐 농어촌특별세 0.2%가 비과세되고 초과할 땐 0.2%의 농어촌특별세가 붙습니다. 똑같은 분양가 5억9000만원 아파트여도 전용 59취득시 1.1% 649만원이지만, 전용 85 초과 취득시 1.3%, 767만원입니다.
-당첨후 재산세는 언제부터 내나요?
=준공전까지는 재산세가 부과되지 않습니다. 준공시점에 따라 6월 1일 전 준공되었다면 그때부터 재산세 부과대상이 됩니다. 예외적으로 등기와 공동주택가격 공시가 준공 후 한참 뒤에 나는 경우가 있는데 이때는 등기 전이라도 임시사용승인이 나서 입주한 상태라면 지자체에서 과세시가표준액을 별도로 산정하여 재산세를 부과하게 됩니다.
-아파트 당첨이 됐는데 남편과 공동명의로 할까요? 단독명의로 할까요? 무엇이 재산세에 유리할까요?
=재산세는 물건별로 세금을 계산하기 때문에 명의가 여려명으로 나눠져 있더라도 세금은 달라지지 않습니다. 즉 집 전체를 기준으로 재산세를 계산해서 명의가 여러명 일 경우엔 집 전체의 재산세를 단순히 n분의 1, 부부공동명의이면 2분의 1씩 나눠서 내기만 할 뿐입니다.
-그렇다면 종합부동산세도 공동명의나 단독명의 별 차이가 없나요?
=종부세의 경우엔 차이가 있습니다. 단독명의일 땐 종부세 장기보유공제나 고령자 공제를 받을 수 있고, 대신 공시가격 9억을 넘으면 1주택자여도 종부세를 내야합니다. 공동명의일땐 종부세 장기보유공제나 고령자공제가 안되는 대신 공시가격 12억원까지는 종부세 대상이 아니니까 이점을 고려해서 판단하세요.
-1주택자인데 처분조건을 당첨됐습니다. 그러면 2주택자가 돼서 취득세율 8%가 적용되나요
=조정대상지역에서 2주택이 되게 되면 8%의 취득세 중과가 적용되는데 일시적 2주택의 경우엔 중과되지 않습니다. 따라서 1주택자가 분양당첨되더라도 나중에 준공 후 조정대상지역에서는 1년 안에 처분하면 됩니다.
-부모님 댁에 살다가 청약에 당첨됐습니다. 이경우 1가구 2주택 적용받나요?
=취득세 계산시에도 이제 세대를 기준으로 주택수 여부를 판단하게 됩니다. 특히 주민등록상 세대를 기준으로 하기 때문에 부모님의 세대원으로 되어 있고 부모님의 집이 있다면 같은 유주택자로 처리될 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 세대분리를 하고서 취득해야 합니다. 그렇지 않다면 일시적 2주택 특례에 따라 기존 부모님 집을 조정대상지역에선 1년, 비조정대상지역에선 3년안에 처분해야 합니다
그외 아파트 청약 당첨자가 알아야할 '절세 전략'은 매일경제 부동산 유튜브채널 매부리TV에서 확인하실수 있습니다.

[이선희 기자]