[단독] 재건축 막히자…`미니단지 개발` 활기

"정비사업은 '시간이 돈'입니다. 가로주택정비사업의 최대 강점이 '신속성'이니 매력이 있는 건 당연하지요."(정비업계 관계자)
서울시가 재건축·재개발 등 정비사업을 옥죄면 옥죌수록 미니 재건축이라 불리는 '가로주택정비사업'으로 업계 관심이 점점 쏠리고 있다. 정비구역 지정·정밀안전진단 등 기존 정비사업 절차를 생략할 수 있는 데다 주택도시보증공사(HUG) 기금보증·건축규제 완화 등 정책적 지원도 받을 수 있어 사업성 확보가 용이하기 때문이다.
18일 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 9월까지 접수된 가로주택정비사업 수는 53건으로 이미 전년도 총 신청건수(51건)를 넘어서고 있다.
가로주택정비사업은 노후한 연립·다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징이다. 대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능하다.

가로주택사업 참여 사업장은 해마다 증가하는 추세다. 2014년 단 1곳에서 참여했으나 2016년(7곳)과 2018년(16곳)에 점차 늘어 2019년 51개 사업장에서 새롭게 가로주택사업에 뛰어들었다. 자치구 중에는 성북구(27곳)가 가장 많고 강남구(12곳), 강동구(12곳), 송파구(11곳), 서초구(6곳)등 에서도 관심이 높았다. 이번주 분양시장에는 서초구에 지상 14층 총 67가구(일반분양 35가구)를 공급하는 가로주택정비사업 물량이 나오기도 했다.
강남 은마아파트 맞은편에 위치한 현대타운은 가로주택정비사업으로 지하 4층~지상 11층 총 42가구 중 11가구를 일반분양해 올해 완공을 앞두고 있다. 추가분담금이 없고 30가구 미만 분양으로 분양가상한제를 피해 투자자들의 관심이 높았다.
이처럼 가로주택정비사업 관심이 높아지는 이유로는 기존 재건축 사업에서 요구되는 절차를 생략하고 바로 조합설립 단계를 밟아 3~4년 안에 사업을 완결 지을 수 있다는 점이 꼽힌다. 정규 재건축 사업의 소요기간이 최소 10년 정도인 것을 감안하면 사업이 신속히 진행된다고 볼 수 있다.
재건축 등 정비구역 지정에는 건축물의 용도·높이 등에 관한 사항은 물론 도로 공원 등 도시계획시설 설치 내용을 담는 정비계획 수립이 뒤따라 소요 시간이 길어진다. 정비계획 최종 결정권은 시장이 쥐고 있어 서울시가 시간을 끌면 사업이 언제 될지 불확실해진다는 점도 변수다.

기존 가로구역을 유지한 채 새롭게 건물을 짓는 가로주택 정비사업 [자료 제공 = 서울시]

안전진단 문턱도 없어 최근 양천구 목동9단지, 송파구 올림픽선수촌아파트 등 안전진단에서 미끄러진 재건축 유망단지와도 대조된다. 연 3% 민간 이율보다 저렴한 기금대출(사업비 50%, 연 1.5%), HUG 대출보증(사업비 50%), 이주비(종전 토지 및 건축물 가액의 70%)까지 지원해 조합 부담이 작다. 그러나 가로주택정비사업은 협소한 지역만을 대상으로 하는 데다 재건축·재개발에 비해 도심을 전반적으로 개량하는 기능이 미흡하다는 단점이 있다. 특히 신규 공급 가구는 극히 적어 주택 공급 안정화와 거리가 멀다는 비판이 나온다. 서울시 소규모주택정비사업 주택공급 계획에 따르면 올해 공급 예정 가구 수는 426가구에 불과하다. 2019년(390가구)부터 2022년(788가구)까지 4년 치 물량을 다 합하더라도 2387가구를 확보하는 수준에 그친다.
[이축복 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]