"경매에서도 선택과 집중이 필요하다"

"경매에서도 선택과 집중이 필요하다"
고준석 동국대 겸임교수는 2020 서울머니쇼 마지막 날인 5일 '나만 모르는 알짜 부동산 투자 및 경매'를 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 이날 강연은 100% 온라인 생중계로 진행됐다.
우리나라 법원에서 진행되고 있는 부동산 경매 시장은 총 29조원(2019년 기준) 규모로 크지는 않다. 고준석 교수는 "경매의 가장 큰 장점은 시장 가격보다 저렴하게 살 수 있는 점"이라며 "그럼에도 경매 물건에 대한 권리분석이 어렵다는 편견 때문에 경매시장은 여전히 블루오션"이라고 말했다. 경매 시장에서 전국 아파트 경쟁률은 약 7대 1 수준이다. 수백대 1의 청약 경쟁률과 비교하면 낮은 편이다.
가격이 오를 때 낙찰을 받아야 수익이 극대화된다. 고준석 교수는 "경매 개시하고 6개월 후에야 매각하므로 그새 시세차익을 챙길 수 있다"고 말했다.
고준석 교수는 경매의 원칙 여러가지를 제시했다. 그는 "물건의 권리분석보다 우선 미래가치를 따져야 한다"며 "부자들은 많은 물건을 보면서 미래가치를 보는 눈을 키운다"고 말했다. 고 교수는 "자신의 상황에 따라 상가, 토지, 아파트를 경매 받을지 정해 한 종류의 물건에 집중해야 한다"며 "목표 수익률을 정해놓고 경매 시장에 뛰어드는 것이 좋다"고 말했다. 그는 경매 시장에서도 '선택과 집중'이 중요하다고 강조했다.

아울러 고 교수는 "현장을 확인해야 예측 못한 피해를 보지 않는다"며 "경사도가 15도 이상인 곳, 30년 이상 수령의 나무가 있는 곳, 저수지·하천· 계곡으로부터 500미터 이하 떨어진 곳, 암반·자갈이 있는 곳 등은 피하는 게 좋다"고 말했다.
그는 "경매를 통해 한몫 잡겠다는 생각은 독이 될 수 있다"며 "수천만원의 수도권 작은 빌라에서부터 차근차근 시작해 내집마련까지 하겠다는 자세가 필요하다"고 말했다.
경매는 매수자 중심으로 생각하면서 권리분석해야 한다. 그는 "기준권리 4가지(근저당권,가압류,담보가등기, 경매개시결정등기)는 무조건 소멸된다"며 "기준권리보다 앞에 나오는 선순위권리는 원칙적으로 매수인이 인수하고, 뒤에 나오는 후순위권리는 매수인이 인수하지 않는다"고 말했다. 그는 "여기서 예외적으로 소멸되는 선순위권리가 무엇인지를 공부하는 게 중요하다"며 "또 유치권 등 공시되지 않는 권리도 잘 살펴야 한다"고 말했다.
고준석 교수는 신한은행에서 PWM프리빌리지 서울센터장, 부동산투자자문센터장 등을 거치며 금융권에서 내공이 깊은 부동산 투자 자문으로 명성을 쌓았다. 동국대 법무대학원에서 18년간 부동산계약법, 부동산펀드·신탁 등의 과목을 가르치고 있는 교수이면서 유튜버로 변신해 재테크 교육 방송 '고준석 TV'도 운영 중이다.
[박윤예 기자]