리치톡톡 김기원 "내년을 기점으로 서울은 지고, 일부 지방은 뜬다"

"내년을 기점으로 서울은 지고, 일부 지방은 뜬다"
김기원 데이터노우즈 대표(필명 리치톡톡)는 2020 서울머니쇼 마지막 날인 5일 '부동산, 이제는 누구나 빅데이터로 본다'를 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 이날 강연은 100% 온라인 생중계로 진행됐다.
김기원 대표는 "서울은 고평가돼 있고, 정부의 규제 의지가 확실한 반면, 일부 지방(경상도, 충청도, 강원도, 경기도 일부)은 저평가돼 있고 모든 데이터들이 양호하다"면서 "지금은 2007년 중순과 유사한 모습"이라고 말했다. 그는 "이르면 내년, 늦어도 2023년부터는 서울 주택시장이 대세 하락장에 들어갈 것"이라며 "향후 적합한 주택 매입 시기는 2027~2028년으로 보고 있다"고 말했다.
김기원 대표는 최근 꾸준히 집값이 오른 이유에 대해서는 통화량에서 답을 찾았다. 김 대표는 "부동산의 총량은 정해져 있는데 돈의 총량이 지속적으로 늘어났기 때문에 부동산 가치가 계속 오를 수밖에 없다"면서 "증가한 통화량만큼 부동산이 오르는 것은 '버블'이 아니다"고 말했다.
그럼에도 김 대표는 집값이 하락할 것이라는 근거를 여러 데이터에서 찾았다. 그는 "소득이 늘었는데 세금 폭탄이 시작되면서 '평균 처분가능소득'이 정체되고 있다"며 "최근 늘어난 통화량에는 개인보다는 기업의 통화량이 많이 포함됐다는 점을 간과해서는 안된다"고 말했다.

유동성에 이면에는 가계부채가 있다. 김기원 대표는 "한국의 GDP대비 가계부채 비율은 97.9%로 미국 75.6%, 일본 57.2%에 비해 세계에서 손꼽힐 정도로 최악 수준"이라며 "여기에 전세 대출을 포함하면 140%대로 더 높아진다"고 말했다.
김기원 대표는 서울 입주 물량이 부족해 향후 4~5년 더 오를 것이라는 주장에 대해 정면으로 반박했다. 그는 "입주물량이 적었던 2010~2013년에도 서울 아파트 시장은 대세 하락했다"며 "입주물량 자체보다 아파트값이 저평가됐냐, 고평가됐냐가 더 중요한데 현재 서울 주택시장은 고평가됐다"고 말했다. 김 대표는 "서울 외에 수도권 입주물량을 함께 봐야 하는데 향후 수도권 아파트 결코 부족하지 않다"고 덧붙였다.
또 전세 대비 저평가 인덱스를 보아도 현재 서울 주택시장은 고평가됐다. 김기원 대표는 "전세 대비 저평가 인덱스에 따르면 2007년 7월 수도권은 고평가, 지방은 저평가로 나왔고, 2014년 1월에는 수도권은 저평가로 집계됐다"며 "현재 서울 주택시장은 고평가, 일부 지방은 저평가로 나온다"고 말했다. 그는 "소득 대비 주택가격비율(PIR)과 주택구매력지수(HAI)을 봤을 때도 서울 아파트 가격은 고점에 있다"고 덧붙였다. 김 대표는 한양대 수학과, 유타주립대 컴퓨터사이언스학과, 건국대 부동산학과 대학원(글로벌 프롭테크 전공)을 졸업했다.
[박윤예 기자]