[데이터루] "서울 아파트 10만 가구 부족"…`관·북·광` 비상

지난 4일 정부는 수도권에 약 13만 가구의 아파트를 공급하겠다는 초대형 부동산 대책을 내놨습니다. 업계에서는 정부의 부동산 대책이 수요를 잡는 것에서 공급을 늘리는 방향으로 선회했다는 점은 긍정적이라는 입장이죠. 그러나 이번 대책으로 공급되는 아파트는 4~5년 뒤에나 입주가 가능할 겁니다.
그렇다면 그때까지 아파트 시장은 괜찮은걸까요? KDX한국데이터거래소의 데이터AI취재팀은 부동산 데이터 전문 업체 지인플러스와 함께 앞으로 3년 동안 우리의 부동산 시장을 가늠해보기로 했습니다.

지난 2000년부터 오는 2023년까지 전국에 공급되는 신규 아파트 물량을 나타낸 그래프입니다. 내년부터 공급이 확 줄어드는 모습이 확연하죠? 실제로 내년부터 2023년까지 전국의 신규 아파트 공급량은 총 58만 가구, 연평균 20만 가구가 채 되지 않습니다. IMF 이후로 가장 낮은 공급량이죠.
그러나 정부의 장기주택종합계획을 기반으로 예측되는 신규 아파트에 대한 수요량은 약 79만 가구입니다. 그러니까 20만 가구 넘게 모자라는 셈이죠.

서울의 상황은 더욱 심각합니다. 내년부터 2023년까지 예상되는 수요는 약 15만 가구인데요. 공급은 고작 5만 가구에 그칩니다. 10만 가구, 전국 초과 수요량의 절반이 서울에 몰려있네요.
이렇게 초과된 수요는 결국 기존 아파트 시장으로 흘러갈 수밖에 없습니다. 때문에 신규아파트 시장에서 새어 나온 수요량이 많을수록 자연스레 해당 지역의 기존 아파트 가격 상승을 이끌게 되죠,

취재팀은 예상되는 충격을 계량화해 알아보기로 했습니다. 이를 위해 서울 각 지역의 신규 아파트 수량을 기존 아파트 수로 나눠 ‘초과 수요율을 구해봤는데요.

초과 수요율이 가장 높은 지역은 바로 관악구로 무려 13.9%였습니다. 그 뒤를 강북구와(12.9%), 광진구(11.6%)가 바짝 잇고 있는데요. 그러니까 이 세 지역에서는 기존 물량의 10%가 넘는 새로운 아파트 수요가 생긴다는 거죠.

이외에도 종로, 중랑, 은평, 도봉, 용산 등도 높은 수치를 보였습니다. 비강남권이 높은 수치를 보이는 건, 수년간 서울의 택지 조성 사업이 사실상 멈춰있었기 때문입니다. 택지 조성이 없으니 공급은 재개발, 재건축에 의존하고 있는데, 재개발이나 재건축 모두 수익성이 높은 강남에 집중돼 있었기에, 비강남의 입주 물량이 크게 부족한 것이죠.
초과 수요율이 높은 지역들 대부분이 강남의 부동산 가격이 주춤하면서 풍선효과로 가격이 상승한다는 평가를 받는 이른바 서울 ‘변두리 지역들입니다. 실제로 강남 3구의 초과수요율은 2.3%로 비강남권의 초과수요율 6.4%의 1/3 수준이죠. 내년부터는 아예 비강남권이 서울의 부동산 가격 상승을 이끌 수 있다는 분석도 나옵니다.
또한, 이러한 신규 아파트 공급 절벽이 전세 시장에도 큰 악영향을 미칠 것으로 보입니다. 정민하 지인플러스 대표는 통상 신축 아파트의 입주 시기에 전세 물량이 많이 공급되면서 가격 안정에 중요한 역할을 해왔다”며 신규 입주가 줄어들거나 집주인들이 실거주를 위해 전세를 내놓지 않으면 결과적으로 시장의 전세 물량 공급이 부족해질 것”이라고 내다봤습니다. 한마디로 서울의 매매 가격 상승뿐만 아니라 전세 가격 상승도 함께 고민해야 된다는 거죠.

서울시내 아파트 전경

한편 일각에서는 지난 4일 발표된 아파트 공급 대책에 대한 우려도 나오고 있습니다. 아파트 공급 상황이 역대 최저인 상황에서 수도권 13만 가구, 서울 10만 가구의 물량이 한꺼번에 쏟아진다면 이 역시도 주택 시장의 혼란으로 이어질 가능성도 있다는 거죠.
전문가들은 어쨌든 정부가 시장에 명확한 메시지를 주는 것이 중요하다고 입을 모읍니다. 택지 공급과 함께 분양 숫자도 늘리는 등 지속적으로 시장이 ‘원하는 형태의 주택을 공급하겠다는 신호를 보내줘야 한다는 겁니다. 현재 시장의 불안은 부동산 가격이 지속적으로 상승할 것이란 우려에서 나오고 있습니다. 이러다가 평생 집을 못 사는 것 아니냐”라는 불안감이죠. 이 불안을 해소해주기 위해서는 안정적이고 장기적인 공급 대책이 필요합니다. 이번 대책을 내놓는 과정에서도 서울시 등 타 기관과 불협화음이 생기는 불상사가 있었죠. 앞으로는 더욱 견고한 대책이 나와주기를 기대합니다.
[데이터루= MBN 민경영 기자]
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