임대차 3법, 국회 법사위 통과…계약갱신청구권·전월세 상한제 도입

'임대차 3법'이 국회 법제사법위원회 관문을 넘었다. 내달 4일 열릴 본회의에서도 이 법안들이 통과되면 계약갱신청구권제, 전월세 상한제 등이 조만간 시행될 전망이다.
29일 국회 법제사법위원회는 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 '주택임대차보호법' 개정안을 통과시켰다.
더불어민주당 윤후덕·박주민·백혜련·박홍근 의원과 열린민주당 김진애 의원이 대표발의한 법안을 묶은 법사위 대안이 가결됐다.
법안은 2년의 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 2+2 방식의 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 기존 임대료의 5% 이상 넘지 못하게 하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승폭을 다시 정하게 하는 전월세상한제를 도입하는 내용이다.

계약갱신청구권제는 이미 다른 법에서 도입돼 운영되고 있다. 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되면서 횟수와 상관없이 10년간은 임대차 계약을 갱신할 수 있게 하는 계약갱신청구권제가 시행됐다.
의원들이 낸 법안에서 제시한 계약갱신권 기간은 4년(2+2) 외에 6년(2+2+2), 무제한 등으로 다양했지만 결국 가장 낮은 수준인 2+2가 선택됐다.
법무부가 작년 진행한 '주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구' 결과에 따르면 계약갱신요구권과 전월세상한제를 동시에 도입했을 때 초기 임대료 변동률은 임대료 성장률 가정(2∼11%)에 따라 4년(2+2)안은 1.67∼8.32%이지만 6년(2+2+2)안은 3.53∼19.43%로 높아지는 것으로 추정됐다.
계약갱신청구권은 기존에 계약한 세입자도 행사할 수 있다. 이에 대해 일각에선 소급적용 논란이 일고 있으나 당정은 존속 중인 계약에 대한 규정이기에 소급적용하곤 차이가 있다는 입장이다. 무엇보다 기존 계약자에게 적용하지 않으면 집주인들이 웬만하면 새로운 세입자를 받으면서 임대료를 한꺼번에 올릴 부작용이 우려된다.
법안은 임대인이 실거주하겠다고 하면서 세입자를 내보내고는 원래 연장됐을 기간 내에 다른 세입자를 받은 사실이 드러났을 때 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있는 법정손해배상청구권제도 담았다. 이는 원고가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해주는 제도다.
세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다. 세입자에겐 집주인의 실거주를 핑계로 한 부당한 퇴거 요구에 대응할 수 있는 수단이자 집주인에겐 허위로 계약갱신을 거부하려는 욕구를 포기하게 만드는 장치다.
임대차계약을 맺을 때 정부가 정하는 주택임대차표준계약서를 우선 사용하게 하는 내용도 법안에 포함됐다.
이날 계약갱신청구권제와 전월세상한제 법안이 법사위를 통과함에 따라 전날 법사위에서 처리된 전월세신고제와 함께 내달 4일 국회 본회의 문턱을 넘어 조만간 시행될 전망이다.
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