신규계약자 전월세 급등 불보듯…1년간 임대시장 혼란 예고

말도 많고 탈도 많던 주택 임대차 3법(전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제)이 부실 시행될 우려가 높아지고 있다. 임대차 3법의 근간이라고 평가받는 전월세신고제가 내년 6월부터 시행되는 반면, 계약갱신청구권과 상한제는 이르면 8월부터 곧바로 적용될 가능성이 높아지고 있기 때문이다. 청구권과 상한제가 제대로 도입되려면 신고제를 통해 적정 임대료 수준을 파악할 수 있는 실거래 가격 데이터부터 쌓여야 한다.
이 같은 이유 때문에 전월세상한제와 계약갱신청구권은 계약 갱신 때만 해당하고 신규 계약에는 적용하지 못하는 방향으로 도입될 가능성이 높다. 결국 임대차 3법이 시장에 또 기형적인 구조를 만들 위험이 높다는 분석이다. 기존 세입자들은 이번에 도입될 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있지만, 전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부 등 신규 실수요자들은 폭등한 전셋값을 받아들여야 하기 때문이다.
박상혁 의원실에 따르면 정부와 여당은 전월세신고제를 당초 공포 즉시 시행한다는 방침이었다. 하지만 국토교통부의 요청으로 임대차 신고 관리 및 데이터베이스 검증 등 시스템 구축을 위한 소요기간을 고려해 내년 6월부터 적용하기로 했다. 그러나 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 개정안 통과 직후부터 시행할 가능성이 높다. 국토부 관계자는 "신고제 시행 시기와 관계없이 전월세상한제나 계약갱신청구권은 목표대로 시행이 가능하다"고 말했다.
한국감정원이 주택 임대차 정보 시스템(RHMS)을 통해 추정한 결과에 따르면 임대용 주택 673만가구 중 임대 정보를 파악할 수 있는 주택은 153만가구(22.8%)에 그쳤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전월세상한제와 계약갱신청구권이 시장에서 제대로 작동하려면 실거래 데이터가 쌓여야 한다"며 "신규로 시장에 진입하는 사람의 임대료 적정성을 파악할 수 없는 점이 가장 큰 문제"라고 밝혔다. 결국 전월세상한제는 계약 갱신 때만 적용받고 신규 계약에는 제외될 가능성이 높다는 분석이다. 추미애 법무부 장관도 27일 "신규 계약자에 대해서 적용할지는 중장기적으로 검토를 하기로 했다"고 밝혀 이 같은 예상을 뒷받침했다.

부동산업계는 임대차 시장이 매우 뒤틀릴 위험이 높다고 분석했다. 과거에는 아파트 전셋값이 동과 층, 비수기와 성수기에 따라 수천만 원 정도 차이만 있었지만 앞으로는 기존 임대차와 신규 임대차 격차가 훨씬 크게 벌어질 수 있다는 것이다. 기존 세입자들은 계약갱신청구권을 적용받아 기존 가격대로 전세를 더 살 수 있다 보니 전세 매물이 나오지 않고, 시장에 가끔 나오는 신규 전세 물량은 시세보다 훨씬 높은 가격에 거래된다는 뜻이다.
기존 임차인과 집주인 사이에서도 갈등이 커질 수 있다. 재산권이 제약당한 집주인과 주거 안정성을 지키려는 임차인 간에 분쟁이 생기면 이를 조정할 근거가 필요한데 신고제가 시행되지 않으면 신뢰성 있는 데이터가 없다는 것이다.
한편 김현미 국토교통부 장관에 이어 추미애 장관까지 임대차 3법 시행 이전에 계약한 기존 세입자도 적용 대상에 포함하겠다고 밝힌 부분도 시장을 더 큰 혼란에 빠뜨렸다는 지적이다. 집주인과 임차인 모두 소급적용 위험 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠졌다는 것이다.
특히 남은 계약기간이 얼마 남지 않아 갱신거절 의사를 밝혔거나 갱신 임대료를 이미 올린 경우가 가장 큰 타격을 받고 있다는 분석이다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약갱신 거절을 통보할 수 있다.
정부는 시장에서 대혼란이 일어났는데도 법 처리 전까진 정확한 가이드라인을 줄 수 없다는 입장이다. 법무부 관계자는 "계약 종료가 통보되기만 하고 계약이 실제 종료되지 않았을 경우에 진행 중인 계약으로 볼 수도 있다"며 "여러 사례에 관한 법 적용 여부는 국회 논의 과정에서 정리돼야 할 사안"이라고 밝혔다. 집주인의 실거주 때 갱신 거부에 대해서도 새로운 조건이 생길 가능성이 높다. 당정에 따르면 전세계약 만료 시점에 집주인이 본인 거주 목적으로 갱신계약을 거부하고 세입자를 내보내면 최소 1~2년은 의무 거주해야 하는 조항이 검토되고 있는 것으로 알려졌다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]