[6.17대책] 전세대출 받고 규제지역서 3억원 넘는 주택 사면?

기존에는 투기지역·투기과열지구에서 시가 9억원을 초과하는 주택을 사거나 다주택자를 대상으로 전세 대출이 제한됐는데, 17일 정부가 발표한 21번째 부동산대책으로 이 기준이 시가 3억원으로 대폭 낮아졌다. 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 사면 기존 전세대출이 즉시 회수된다. 사실상 3억원 초과 주택에 대한 대출이 막히는 셈이다.
이는 전세를 끼고 주택을 매입하는 일명 '갭투자'에 전세대출이 전용되는 것을 막기 위한 취지다. 실수요자에게 예외적으로 부여한 주택 처분·전입 유예 기한은 1년에서 6개월로 강화된다.
17일 금융위원회와 국토교통부, 기획재정부 등 정부 부처가 합동으로 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'에 따르면, 정부가 수차례 내놓은 부동산 대책에도 집값이 안정되지 않는 이유가 갭투자라고 판단해 더욱 강력한 전세대출 규제 카드를 꺼내 들었다.
우선 투기지역·투기과열지구 내 3억원이 넘는 아파트를 사는 경우를 전세대출 보증 제한 대상에 추가하기로 했다. 적용 시점은 보증기관의 내규 개정 시행일 이후다.

이세훈 금융위 정책금융국장은 브리핑을 통해 "이번 전세대출 규제는 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증에 대한 것"이라며 "민간 금융권까지 적용되는 것은 아니다"라고 말했지만, 금융위는 민간보증기관(SGI서울보증)에도 요청해 전세대출 규제를 적용한다는 방침이다.
투기·투기과열지역의 아파트 대부분이 3억원 이상인 점을 고려해 사들인 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있으면 해당 기간까지만 회수 규제를 유예하는 예외를 적용한다.
HUG의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도는 기존 수도권 4억원, 지방 3억2000만원에서 2억원으로 일괄적으로 내린다. 전세대출 보증 한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭투자 용도로 활용된다는 지적에 따른 조치다.
또한 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 사면 6개월 안에 새집으로 전입해야 한다는 조건도 신설, 오는 7월 1일부터 적용한다.
해당 기간 내에 전입하지 않는다면 대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출을 상환해야하고, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출이 제한된다. 6개월 산정 기준은 주택담보대출 실행일로부터 6개월이고, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다.
보금자리론에는 실거주 요건이 부과된다. 주택 구매를 위해 보금자리론을 받으려면 3개월 내 전입·1년 이상 실거주 유지를 해야하며, 위반 시 대출금은 회수된다. 주택담보대출 실행일로부터 3개월이며, 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않는다. 이 역시 주택금융공사 내규 개정 시행일(7월 1일) 이후 보금자리론 신청분부터 적용된다.
전입은 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 '전입세대열람원'을 은행에 제출하는 방식으로 확인하고, 실거주 유지는 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영한다.
법인을 활용한 투기수요를 근절하기 위한 대책도 마련했다. 기존에는 규제지역 내 주택매매·임대 사업자에는 주택담보대출비율(LTV) 20∼50%가 적용됐지만, 앞으로는 모든 지역에서 주택 매매·임대사업자에 대해 주택담보대출을 금지한다. 행정지도 시행 후 오는 7월 1일부터 적용하지만, 행정지도 시행 전 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정을 적용한다.
가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않는다. 금융규제 적용에 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 2018년 9월 13일 대책 이전부터 적용 중인 사항이다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]