입주 1년 이하 아파트 분양가比 전세가율 상승…"청약 광풍, 쉬운 분양대금 조달 영향 커"

올해 들어 입주 1년 미만 아파트(이하 신축아파트)의 분양가격 대비 전세가율이 상승하고 있는 것으로 나타났다. 전세보증금으로 분양대금 조달이 쉬워지면서 청약 광풍으로 이어졌다는 분석이 나오고 있다.
8일 직방에 따르면, 2020년 신축아파트의 분양가 대비 전세가율은 전국 76.6%, 서울 86.3%로 조사됐다. 2018년과 비교해 전국 7.1%포인트, 서울 1.7%포인트 상승했다. 같은 기간 인천·경기와 지방은 각각 5.8%포인트, 6.8%포인트 상승한 76.4%,73.3%로 나타났다.
올해 신축 아파트의 분양가격대별 분양가 대비 전세가율은 전국의 경우 6억~9억원 이하가 82.4%로 가장 높았다. 인천·경기의 분양가 6억~9억원 이하 신축 아파트 분양가 대비 전세가율(90.7%)이 상승을 경인했다. 서울의 6억~9억원 이하 신축 아파트 분양가 대비 전세가율은 81.6%로 80% 이상으로 조사됐다.
서울 신축 아파트 분양가 대비 전세가율은 4억원 이하가 90.0%로 가장 높았으며, 이어 4억~6억원 이하 89.8%, 15억원 초과 89.6%, 6억~9억원 81.6% 순으로 집계됐다. 분양가격이 6억원 이하에서 전세가율이 상대적으로 높았고, 15억원 초과도 강남·서초에서 전세거래가 발생하면서 분양가 대비 전세가율이 90%에 육박했다.
이에 비해 지방은 모든 분양가격대가 80% 이하로 조사됐고, 분양가 15억원 초과 아파트가 53.7%로 가장 낮았다.

2020년 신축 아파트 분양가 대비 전세가율과 기존 아파트 매매실거래가 대비 전세실거래가 [자료= 국토부, 직방]

기존 아파트의 매매실거래가 대비 전세실거래가와 신축 아파트 분양가 대비 전세가율을 비교하면 지방을 제외하고 전국과 서울, 인천·경기는 신축 아파트 분양가 대비 전세가율이 기존 아파트 매매실거래가 대비 전세실거래가에 비해 높은 것으로 조사됐다. 지방은 기존 아파트가 74.9%, 신축 아파트 73.3%로 기존 아파트가 1.6%포인트 높게 나타났다.
특히 서울의 신축 아파트 분양가 대비 전세가율과 기존 아파트 매매실거래가 대비 전세실거래가 간 차이는 29.6%포인트로, 기존 아파트보다 분양아파트가 전세를 활용한 레버리지 효과가 더 큰 것으로 조사됐다.
대전(25.1%p), 세종 (20.3%p), 광주(12.6%p) 지역도 기존 아파트의 매매실거래가 대비 전세실거래가 보다 신축 아파트 분양가 대비 전세가율 차이가 10%포인트 이상 높았다. 신축 아파트 분양가 대비 전세가율이 세종(67.6%)을 제외하고 광주 89.2%, 대전 95.7%로 높게 조사됐다.
이들 지역은 청약시장에 호황이 이어지는 곳들로, 분양 이후 발생하는 시세차익과 신축 아파트 선호현장뿐만 아니라 전세를 활용한 자금 조달의 수월성도 청약광풍의 원인으로 작용한 것으로 보인다. 일례로 서울은 분양가의 80% 이상을 전세를 활용해 조달할 수 있어 초기 20%의 계약금만 자기자본만 필요한 상황이다. 민간택지 분양가상한제 시행 전인 만큼 거주의무기간에 대한 부담도 없다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "수도권 외에도 지방의 공공주택으로 거주의무기간을 확대하고 분양가상한제 아파트의 거주의무기간이 적용되면 현재와 같은 전세레버리지 효과는 줄어들 수 있다"면서도 "이른 바 '줍줍'(무순위 청약)의 기회가 발생할 경우 청약수요가 집중되는 현상은 계속될 수 있다"고 말했다.
[조성신 기자 robgud@mkinternet.com]