`IPO 재도전` 이지스밸류플러스 리츠, 코로나19 변동장서 대안처 될까

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 대체 투자 시장의 변동이 심해진 가운데 올해 첫 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)가 출격한다. 부동산 운용자산(AUM)만 34조가 넘는 국내 최대부동산 자산운용사에서 처음으로 출시하는 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이지스밸류플러스리츠)다. 이지스밸류플러스리츠는 지난해 금융감독원의 상장 실질 심사가 길어지면서 상장 철회라는 카드를 선택했지만 올해 저금리 기조 속에서 인컴형 자산에 대한 투자자 관심을 유도해 기업공개(IPO)를 무사히 마치겠다는 포부다.
정석우 이지스밸류플러스리츠 대표는 5일 서울 여의도에서 열린 IPO 간담회를 통해 "국내 최대 부동산투자회사인 이지스자산운용에서 직접 운영하면서 안정적인 우량 자산을 지속적으로 선보이는 리츠 상품"이라며 "코로나19로 증시 타격이 있었지만 상대적으로 안정적 수익률은 유지했던 곳이 리츠인 만큼 안정적 배당 수익률을 확보하겠다"고 상장 계획을 밝혔다.
공모리츠는 투자자가 상품에 투자하면 해당 리츠가 운용하는 부동산 펀드를 통해 우량 자산을 관리하고 임차인들로부터 수익증권을 취득해 배당수익을 분배하는 구조다. 이지스밸류플러스 리츠는 현재 서울 태평로빌딩에 투자한 펀드를 기초자산으로 하는 재간접형이다.
이번 공모를 통해 1185억원을 조달한 후 태평로빌딩을 보유한 '이지스97호펀드'의 수익증권 99%(1132억원)를 매입한다. 이후 유상증자를 통해 자본 조달수 물류센터, 데이터 센터 등 다양한 자산을 선별하겠다는 계획이다.

정 대표는 "태평로 빌딩의 경우 서울 중심부에 위치했을 뿐 아니라 19개 임차사가 입주해 있고 특히 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC), 보람상조 등 우량 임차인이 임차 면적의 65.1%를 차지하고 있고 임대율은 약 95%에 달한다"며 "또한 임차인의 임대차 만기가 분산돼 있어 급격한 공실률 상승 가능성도 낮다"고 강조했다.
이어 이중 보수 성취에 대한 쓴소리에 대해서는 "이지스97호와 동일명목의 보수를 중복으로 수취하지 않고 운용성과만을 수취한다"며 "이지스97호에서 발생하지 않는 운용성과보수와 자산보관 보수 등을 수취한다"고 해명했다.

이지스밸류플러스 리츠가 현재 기초자산으로 보유한 서울 태평로빌딩

지난해와 달리 기초자산에서 제외된 제주 켄싱턴호텔의 경우 상장 일정 연기에 따라 매도자와의 일정 조율 난항에 따라 매입 절차를 완만하게 해소한 것으로 알려진다. 이지스자산운용은 매도자인 SK디앤디와 상호 협의를 거쳐 지난 1월 기존에 맺은 MOU를 해지하기했다. 대신 회사는 중심업무지구(CBD), 강남권(GBD) 등을 중심으로 연내 새로운 자산 편입을 계획 중이다.
특히 이지스밸류플러스리츠에 투자하는 개인투자자는 '조세특례제한법'에 따라 판매사에 신청하면 3년 이내에 지급받는 배당소득에 대해 종합소득과세표준에 합산하지 않고, 9%의 세율로 분리과세를 적용받을 수 있는 혜택이 있어 저금리 시대 투자 대안과 함께 세제 혜택까지 얻을 수 있는 상품으로 투자 매력을 부각시킨다는 전략이다. 기대 배당수익률은 6% 대다.
정 대표는 "리츠는 투자 시 발생할 수 있는 공실이나 임차인 채납, 매각 리스크 등을 꾸준히 관리할 수 있는 역량이 중요하다"면서 "이지스자산운용의 부동산 투자 전문성과 노하우를 활용해 아직 초기 단계인 국내 리츠 시장을 먼저 선점하고 장기적으로 안정적인 성장을 이어나갈 것"이라고 말했다.
한편, 이지스밸류플러스리츠의 상장 대표주관사는 삼성증권이고 인수회사는 한화투자증권과 신영증권이다. 총 공모주식수는 2370만 주로, 주당 공모가는 5000원이다. 오는 10일~11일 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하고 기관투자자와 일반투자자 공모청약은 16일과 17일 동시에 진행한다. 기관투자자 청약은 삼성증권에서, 일반투자자 청약은 삼성증권, 한화투자증권, 신영증권에서 할 수 있다. 상장 예정 시기는 7월 중순을 목표로 하고 있다.
[김규리 기자 wizkim61@mkinternet.com]