강남재건축, 상한제 피해 후분양이 대세로

후분양을 제안한 포스코건설이 서울 서초구 잠원동 신반포21차 재건축 사업 수주전에서 GS건설을 누르고 승리를 거뒀다. 앞으로 강남 재건축 사업장에서 분양가상한제 충격을 최소화하기 위해 후분양을 추진하는 곳이 많아질 것으로 예상된다.
후분양이란 공정률 60% 이후 일반분양을 진행하는 분양 방법이다. 포스코건설은 골조 공사를 완료(공정률 약 70%)하고 일반분양해 공사비를 지급받는 방식을 제안했다.
29일 신반포21차 조합에 따르면 전날 반포 잠원주민센터에서 열린 시공사 선정 총회에서 조합원 108명 중 107명이 참석해 포스코건설에 64표, GS건설에 41표를 던졌다. 시공능력 평가 6위인 포스코건설이 후분양제 카드로 시공능력 평가 4위인 GS건설을 이겼다.
이번 신반포21차 재건축 사업은 한성희 포스코건설 사장의 취임 이후 첫 수주다.

신반포21차는 재건축을 통해 기존 2개동, 108가구를 헐고 지하 4층~지상 20층, 2개동, 275가구 규모로 탈바꿈한다. 공사비 1020억원 규모로 비교적 작은 사업이지만 포스코건설은 자이 브랜드 타운인 반포에서 깃발을 꽂기 위해 치열하게 경쟁했다.
무엇보다 포스코건설이 조합원에게 금융 부담이 없는 후분양을 최초로 제안한 것이 통한 것으로 분석된다. 포스코건설은 자체 자금으로 공사하기 때문에 보증·대출이 필요 없다. 이에 따라 조합에 이자 부담이 발생하지 않을 뿐 아니라 대출 절차에 소요되는 일정이 생략돼 사업이 지연될 가능성도 없다.
GS건설도 조합이 원하는 기간에 일반분양할 수 있는 '프라임 타임 분양제'를 내놓았지만 역부족이었다. GS건설 측 제안 역시 좋은 조건이었지만 조합은 후분양의 비용 부담을 떠안고 좀 더 리스크가 작은 포스코건설을 택한 셈이다.
앞으로 강남 재건축 사업장에서는 후분양으로 전환하는 곳이 늘어날 전망이다. 후분양은 건설사의 자금 부담이 크지만 재건축 조합이 후분양을 선호한다. 후분양에도 분양가상한제가 적용되지만 최근 공시지가가 가파르게 오르면서 준공 이후 분양가를 산정하는 게 더 유리하다고 조합 측이 판단하기 때문이다.

30일 서울 서초구 반포아파트 3주구 재건축 사업장도 시공사를 선정한다. 반포3주구는 1490가구를 2091가구로 재건축하는 사업으로, 총 공사비가 8087억원에 달한다. 이곳은 시공능력 평가 1위인 삼성물산과 5위 대우건설의 2파전 양상인데, 두 건설사 모두 후분양을 제안했다.
정비사업 수주전이 과열되며 후분양이 건설사의 '울며 겨자 먹기' 식 대안으로 전락했다는 시각도 있다. 특히 시공능력 평가가 낮은 건설사의 '제 살 깎아 먹기' 식 경쟁이라는 지적도 나온다. 사업성이 좋은 강남 재건축 외에는 후분양을 택하기 쉽지 않다는 의견도 나온다. 후분양을 택하면 건설사나 조합이 나서서 공사 기간에 사업 리스크와 비용을 부담해야 하기 때문이다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축도 사실상 선분양으로 가닥을 잡고 추진하고 있다.
[박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]