용산 토지거래허가 구역 내 소형세대 `풍선효과` 예상 나와

국토해양수산부는 지난 6일 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'(5.6 대책)을 통해 용산 정비창 부지 내에 도심형 공공주택 등 총 8000세대를 공급하겠다는 계획을 발표하면서 투기방지 대책의 일환으로 주택 공급사업 추진 등에 따라 주변지역 매수심리 자극 우려가 큰 지역에 대해서는 토지거래허가구역 지정을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.
지난 14일 용산 정비창 부지 인근을 토지거래허가구역으로 전격 지정한 것은 5.6대책이 주변 부동산 가격 상승으로 이어지는 것을 차단하기 위한 조치다.
용산 정비창 개발계획이 아직 나오지 않은데다 해당 지역이 코레일·국토부가 소유한 국공유지여서 투기 우려가 없음에도 불구하고, 대책 발표 일주일 만에 허가구역으로 묶은 것은 용산이 지닌 입지적 파급력을 고려한 선제대응으로 평가된다.
15일 주택업계에 따르면 용산 정비창 인근의 행정동 단위로 토지거래허가구역으로 지정될 것이라는 예상과 달리 정부는 전면 1∼3구역과 시범중산아파트 등 조합원 지위 양도가 가능한 13개의 초기 재개발·재건축 단지로 대상을 한정했다. 이들 정비사업 초기 단지에 투기수요가 몰릴 가능성이 크다고 봤기 때문으로 보인다.

국토부 관계자는 "매수심리 자극이 특히 우려되는 인근 재건축·재개발 구역으로서 사업 초기단계에 해당해 조합원 지위양도가 허용되는 사업장을 중심으로 지정하는 것을 원칙으로 했다"며 "이번 지정에서는 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 토지거래허가구역 제도의 실효성을 확보하고, 도심지 지정의 특성을 반영하기 위해 허가대상 면적을 법령상 기준면적 이하로 하향조정했다"고 밝혔다.
해당 구역들에서 앞으로 1년간 주거지역은 대지면적 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 토지를 거래할 때 구청의 허가를 받아 실수요자만 매수할 수 있다. 이미 재개발 추진으로 가격이 급등한 정비창 전면1구역은 대부분 지분의 대지면적이 18㎡를 초과해 허가 대상이라 최근 오른 호가가 다시 하락할 것이라는 예상도 나온다.
정비사업 대상이 아닌 일반 주택이나 상가는 거래가 가능해 다행이라는 평가도 있지만, 허가구역 내에서도 대지면적 18㎡ 이하의 주택은 허가 대상에서 제외돼 풍선효과 가능성도 점쳐지고 있다.
용산 일대 재개발 구역의 소형 연립주택과 빌라·다세대 등은 대지면적이 18㎡ 이하인 경우가 적지 않다.
이촌동 시범중산아파트는 전용면적 39㎡, 49㎡, 59㎡, 전체 228세대의 소형 단지로 서울시 시유지에 지어져 현재 토지 소유권이 없는 상태다. 대지권없이 지상권(건물)만 거래되는 경우도 대지면적이 18㎡를 초과하면 허가 대상이 된다.

[자료 = 국토부]

이 단지에서 대지면적 18㎡ 초과 주택은 전용 59㎡ 물량인 144세대뿐이다. 전용 59㎡는 토지거래허가를 받고 2년 이상 실거주가 가능한 실수요자만 매수가 가능한 반면, 전용 39㎡와 49㎡는 허가없이 거래가 가능한 셈이다.
역시 허가 대상으로 묶인 삼각맨션 재개발 단지에서도 130세대 가운데 허가대상은 76세대이고 나머지 54세대는 대지면적 18㎡ 이하로 알려졌다.
한강로의 한 중개업소 대표는 "같은 지구내에서도 허가구역과 비허가구역으로 나뉘는 것은 비정상적인 규제로 보인다"며 "허가를 받지 않는 소형이나 허가구역 이외 아파트 등으로 투자수요가 몰릴 수 있다"고 말했다.
정부가 용산 정비창 부지 인근 정비사업장을 중심으로 지가상승의 기대심리를 사전 차단할 필요가 있다고 판단해 이번 조치가 대책 발표 일주일만에 속도감있게 나온 것이라 추후 확대 가능성도 남아있다.
국토부 측은 "지정기간은 1년이고, 향후 국토부는 토지시장 동향, 인근 정비사업 추진 현황 등을 지속 모니터링해 지정기간 만료 시점에서 재지정(연장) 여부 등을 종합적으로 검토할 계획"이라고도 밝혔다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]

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