낮은 자금조달 비용에 `전세 레버리지 투자` 확산될까

작년 4분기 아파트 매매 실거래가격 상승에 비해 매입 금융비용 상승은 1/4에 그치며 아파트 매입에 우호적인 환경이 유지되고 있다는 조사결과가 나왔다. 정부가 서울 등 규제지역을 겨냥한 정책을 꾸준히 펼치고 있는터라 전세를 이용한 레버리지 투자 수요가 비규제지역으로 이동할 가능성이 있다는 분석도 나온다.
10일 직방이 주택담보대출비율(LTV) 40%를 가정해 아파트 구입 연간 금융비용을 시뮬레이션한 결과, 작년 4분기 380만원으로 나타나 3분기 377만원에 비해 소폭 상승하는데 그쳤다. 전국 평균 매매 실거래가격은 2019년 3분기 3억7031만원에서 4분기 3억8556만원으로 약 1525만원 상승했다. 전분기 대비 매매거래가격은 4.1% 올랐지만 금융비용은 0.9% 상승에 그쳐 거래가격 상승에 따른 금융비용 부담은 상대적으로 적었다.
수도권 아파트 매입 금융비융은 2분기 연속 줄었다. 2019년 4분기 수도권 아파트 매입 금융비용은 평균 514만원으로 3분기 537만원에 비해 23만원 하락했다. 아파트 평균 매매거래가격은 4분기 5억 2073만원으로 3분기 5억 2707만원에 비해 634만원 하락했다. 전국 기준 금융비용이 소폭 상승한 것과 반대로 수도권의 금융비용 감소한 것이다.
지방 아파트 매입 금융비용은 2019년 3분기 219만원에서 4분기 247만원으로 상승전환했다. 2018년 3분기 282만원이었던 금융비용은 2018년 4분기~2019년 3분기까지 꾸준히 하락했다. 2019년 4분기는 전년동기인 2018년 4분기의 264만원보다는 낮지만, 당해 분기별 금융비용에서는 가장 높았다. 아파트 매매거래가격이 3분기 2억1565만원에서 4분기 2억5077만원으로 상승한 것이 금융비용 증가의 원인으로 작용했다.

2019년 4분기 시도별 아파트 매입 금융비용은 전분기대비 서울과 대전, 제주에서만 줄었을 뿐 그 외 지역에서는 모두 증가했다. 전분기 대비 서울 58만원, 대전 1만원, 제주 17만원 감소했다. 서울과 제주는 이자율뿐 아니라 거래가격도 하락하면서 금융비용 감소가 이뤄졌다.
2019년 4분기 금융비용이 가장 많이 증가한 지역은 부산으로 51만원 상승했고, 세종이 그 다음으로 50만원 상승했다. 세종은 유일하게 전년동기대비 금융비용이 상승한 지역이다. 2019년 4분기 금융비용이 가장 높은 지역은 서울로 연간 807만원이었다. 서울 다음으로는 세종이 409만원으로 가장 높았고, 이어 경기 399만원, 부산 347만원 순이었다.
아파트 매입에 따른 금융비용 시뮬레이션 결과, 서울 지역의 금융비용부담은 3분기대비 줄었다. 반면 서울, 제주 등을 제외한 지역에서는 거래가격 상승의 영향으로 금융비용 부담이 늘었다. 다만 1년전과 비교하면 세종시를 제외하고는 모든 지역에서 거래가격 상승에도 금융비용 부담은 모두 줄어들었다.
정부가 투기지역·투기과열지구에서 9억원 이상 주택 매입의 대출규제를 더욱 강화시켜 고가 주택에 대한 자금 유입경로를 옥죄고 있다. 하지만 1년전과 비교했을 때 낮은 자금조달 비용이 유지되고 있고, 전세를 활용한 레버리지 투자가 여전히 유효한 상황이라 비규제지역으로 수요가 이동할 가능성이 크다.
함영진 빅데이터랩장은 "2019년 4분기 경기 서울의 평균 거래가격 하락과 반대로 경기에서는 거래가격이 상승했다. 이러한 매매시장 흐름이 이어진다면 2007년 가격 상승이 나타난 속칭 '노도강'과 '경기동북권'등 중저가 아파트 시장의 가격 급등 현상이 올해 재현될 수 있다"며 "따라서 규제지역 외의 시장 불안 현상에 대한 모니터링과 가격 안정을 위한 선제적인 조치를 고려할 필요가 있다"고 지적했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]