민간임대주택 증가로 매물잠기고 매매가 올랐다? "통계상 영향 크지 않아"

정부의 민간임대주택 등록 활성화 정책으로 매물이 잠기거나 주택 가격이 오를 것이라는 시장의 일부 가설에 대해 실제 영향이 그리 크지 않다는 연구결과가 나왔다. 다만 민간임대주택 활성화를 위해 내세운 과도한 세제 혜택으로 정부가 추가 정책을 내놓으면서 쫓아가고 있는 부분들에 대해서는 앞으로 선제적인 대응이 필요하다는 등의 지적이 나왔다.
3일 한국감정원이 '임대등록 활성화와 주택시장의 변화'를 주제로 열린 정책세미나 개최에서 첫 주제발표에 나선 박진백 한국감정원 시장분석연구실 박사는 전국 임대등록 주택의 86.7%가 공시가격 3억원 이하 주택이라 임대등록 증가에 따라 매물잠김 현상을 보이더라도 상대적으로 저가주택에서 발생할 것으로 예상했다.
2017년 12월 13일 민간임대주택 활성화 조치 후 2018년 2월부터 수도권 임대등록이 뚜렷하게 증가했으나, 작년부터 신규 임대등록 감소로 상승세가 둔화됐다.
실제 3일 국토부는 전국에서 작년 한 해 동안 7만4000명이 신규 임대사업자로 등록해 현재까지 등록된 임대사업자는 총 48만1000명이라는 통계를 발표했다. 작년 신규로 등록한 사업자수는 전년 14만8000명 대비 50.1% 감소했다.

임대주택 수 감소 폭은 더 크다. 작년 전국에서 등록된 임대주택 수는 14만6000세대로 전년(38만2000세대) 대비 61.9%나 줄었다. 현재까지 등록된 임대주택은 총 150만8000세대다.
연구 자료에서는 가격 상승세가 높았던 그룹(가격대별)의 시장 점유율은 높지 않았고, 가격 상승폭이 높았던 그룹이 수도권 아파트 시장에서 차지하는 비중은 0.02% 수준이라고 제시했다. 또한 최근 언론을 통해 이슈가 됐던 서울아파트 140만세대를 대상으로 평가한 결과, 가격상승폭이 높았던 그룹이 서울 아파트 시장에서 차지하는 비중은 크지 않았다고 설명했다.
박 박사는 "민간임대 등록 활성화 후 전세가격 변동률 관리가 매우 양호했고, 등록세대가 포함된 단지의 전세가격이 상대적으로 안정적이었다"며 "제도 활성화에 따른 일부 매물잠김현상은 존재했으나 시장에 미치는 영향은 제한적이었다"고 평가했다.
또한 "임대등록 활성화에 따른 임대주택 재고 증가, 전세가격 안정화 효과 홍보, 임대등록 제도 취지에 맞는 조세적 영향과 적정 세제혜? 수준 진단이 필요하다"고 덧붙였다.
두번째 주제발표에 나선 변세일 국토연구원 박사도 2018년 민간임대주택 재고 증가는 전국 전세가격을 0.4%포인트 하락시키는데 기여했다고 분석결과를 내놨다.
변세일 연구위원은 "월세비중 증가에 따른 주거비 부담 증가 및 민간임대주택 증가에 따른 전세가격 하락효과를 확인하고, 임대주택 공급확대 및 저소득층 배려 강화와 등록임대주택 관리강화 등 제도보완 필요성이 있다"고 말했다.
이어진 토론에서는 제도 보완과 또다른 관점에서 바라본 민간임대 활성화 정책에 대한 다양한 의견이 나왔다.
정부가 임대주택 관련 정보를 제대로 공개하고 있지않아 실제 국민들이 체감하는 바가 현저히 낮다는 지적부터 나왔다.
임재만 세종대학교 교수는 "정부가 임대주택 등록을 받으며 이런 정보를 시장에 충분히 알려주지 않았다"며 "세입자가 등록된 임대주택에 살고있는지 여부조차 몰랐다. 이런 정보 공개는 자치단체별로 천차만별이어서 그 부분이 미흡했다고 본다"고 말했다.
제도 관련 운영관리에 대한 지속적인 정부의 모니터링과 행정이 뒷받침되고 있지 못하다는 지적과 함께 수요자들이 선호하는 고가의 주택들도 민간임대주택시장에 들어올 수 있게해야 한다는 의견도 나왔다.
진미윤 LH토지주택연구원 연구위원은 "민간임대등록제도는 예전에도 있었지만, 이번 정부에서는 서민주거 안정책에 초점이 맞춰져 있다"며 "저가의 품질이 좋지 않은 주택들만 임대주택으로 등록되는 것이 아니라 고가의 괜찮은 주택들도 임대주택으로 들어올 수 있게 해야한다"고 주문했다.
현장에서 다주택자들의 상담을 많이 받았다는 세무사는 정책 자체에 대한 미흡점을 지적했다.
오준석 세무법인 가감 세무사는 "그 후 9.13대책과 12.16대책에서 일부 (편법을) 막기는 했지만, (민간임대주택 등록제도가) 다주택자를 위해 만든 제도가 아닌가 싶을 정도였다"며 "올해 안에 종합부동산세를 아끼려고 임대사업자나 임대주택으로 등록하는 수가 분명 많아질 것으로 예상한다. 등록시점에서 어떤 조건이 적용되어야 하는지 여부를 (정부가 먼저) 잘 봐야할 것"이라고 꼬집었다.
이에 김정희 국토교통부 주거복지정책국장은 "민간임대주택 150만세대 등록 후 이 자료들의 정확도를 어떻게 높일 것인지, 그 자료들을 분석해 세입자 보호에 어떻게 활용할 것인지가 과제라고 보고있다"며 "양도세 감면 관련 과도한 혜택이라는 지적에는 어느 정도 공감하는 측면이 있다. 추가적으로 정교하게 시장에서 적정한 혜택이 무엇인지 검토할 계획"이라고 말했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]