文정부 "부동산 투기 잡고야 말겠다"…추가 대책 예상 범위는?

이번 정부가 부동산 시장 안정을 겨냥한 목표가 거의 확고한 수준으로 언급됐다. 부동산 투기를 잡고 가격을 안정시키겠다는 의지는 기본으로 깔고, 단순히 가격을 인상막는 것 뿐 아니라 일부 지역에서 납득하기 어려운 정도로 급상승한 가격이 '원상회복'돼야 한다는 문재인 대통령의 공식 발언이 나왔다.
이날을 포함, 최근 정부 인사들이 부동산시장 안정 관련 추가 대책을 꺼낼 수 있다는 언급을 해왔지만 구체적인 방안은 기밀을 이유로 세부사항을 밝히지 않았다. 시장에서는 보유세 등 세제 강화와 전월세상한제 등의 카드를 예상하고 있다.
또한 일각에서는 이런 규제들이 시장을 단기간 진정시킨 것처럼 보일 수 있겠지만, 반면 수요자들을 억눌러놨다가 결국 어느 시점에는 폭발해 시장에 더 큰 악영향을 가져올 것이라는 예상도 나온다.
◆문 대통령 "부동산 확실히 잡겠다"며 추가 대책 예고
문 대통령은 지난 14일 신년 기자회견을 통해 "부동산만큼은 확실히 잡겠다는 의지를 다시 한번 분명히 보인다"며 "지금의 대책이 시효를 다했다고 판단되면 보다 강력한 대책을 끝없이 내놓겠다"고 추가대책에 대한 의중을 내비쳤다.

이어 부동산 정책 방향성에 대해서는 "고가주택과 다주택에 대한 종합부동산세를 좀 더 인상하기로 했고 그 외 주택에 대한 보유세도 공시가격 현실화로 사실상 보유세 인상이 이뤄지고 있는 상태"라며 "거래세 완화 부분은 길게 보면 맞는 방향이지만 당장은 취득세·등록세가 지방정부 재원이기 때문에 당장 낮추기 어려운 점이 있다"고 설명했다.
또한 "양도소득세는 부동산을 사고파는 과정에서 양도차익·불로소득에 대한 과세이기 때문에 그것을 낮추는 건 국민 정서에도 맞지 않는 부분이 있다"며 세제 관련 카드에 대한 설명을 덧붙였다.

문재인 대통령이 14일 오전 청와대 영빈관에서 열린 신년 기자회견에서 질문할 기자를 지목하고 있다. [사진 = 이충우 기자]

현 정부 인사들도 부동산 추가 규제에 대한 언급을 꾸준히 내놓기도 했다. 연초 김상조 청와대 정책실장과 김현미 국토교통부 장관도 인터뷰를 통해 12.16대책으로 안정되지 않으면 세제, 대출 규제, 주택 거래와 공급 전반에 걸친 '강력한 대책'을 주저없이 시행하겠다는 발언을 했다.
다만 김 장관은 예상되는 추가 규제 중 '주택거래허가제'에 대한 질문에는 "현재 자금조달계획서가 그 역할을 하고 있는 것으로 보고있다"고 평가하며 선을 그었다.
반면 강기정 청와대 정무수석은 15일 오전 라디오 프로그램에 출연해 "추가 대책으로 일각에서 '부동산매매허가제'에 대한 발상도 나온다"며 "주택 담보 인정 비율 제한 기준을 15억원에서 더 낮출 수도 있다"고 말했다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "주택거래 시 자금 조사같은 것은 원래 했어야 했던 부분이다. 99%의 실수요자들은 불법을 저지를 틈이 그리 많지 않다"며 "주택거래허가제 등은 아예 빨리 시행해 불안 요소를 아예 없애는 방향으로 가는 것이 바람직하다"고 진단했다.
또한 이날 김상조 정책실장도 다른 라디오 프로그램을 통해 "세금뿐만 아니라 대출 규제, 거래질서 확립, 전세제도와 공급 대책까지 모든 정책들을 정부는 준비하고 있다"며 "경제학적으로 정치적으로 생각할 수 있는 모든 정책 메뉴를 지금 제가 다 갖고 있다"고 거듭 강조했다.
◆이어지는 대책에 서울 집값 진정된 듯 보이지만 후폭풍 예상도…
현재 정부는 12.16대책이 어느 정도 효과를 보이고 있는 것으로 보고 있다. 14일 국토부는 블로그에 12.16대책 후 집값 상승을 견인했던 15억원 초과 주택이 하락세로 전환되는 등 서울 집값 상승세가 둔화됐다는 통계를 발표했다.
부동산 시장 역시 국토부 통계대로 최근 12.16대책 효과가 나타나고 있는 것으로 판단하고 있다. 실제 지난해 12월에는 서울 재건축이나 신축 고가주택의 거래량이 상단에 랭크됐는데, 올해 1월은 주로 3.3㎡ 당 3000만원 안팎의 아파트들 거래가 많았기 때문이다. 12.16대책으로 고가주택(재건축) 거래가 급격히 위축되고 거래 관망을 보이고 있는 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "중저가 주택의 풍선효과나 키맞추기 현상에 대한 모니터링을 꾸준히 하면서 입주가 부족한 전세시장의 가격 오름세에 대한 모니터링이 필요하다"며 "분양가상한제 실시로 4월부터 본격화될 분양시장의 과열에 대비한 방안들도 마련되면 좋을 것 같다"고 말했다.
시장에서는 정부의 추가 대책으로 ▲조정지정·분양가상한제 적용지역 등 규제지역 추가지정 및 확대 ▲재건축 이주시기 조율 ▲전월세상한제 및 재계약갱신권 도입 ▲중저가 아파트의 DSR 여신 강화 ▲토지보상자금의 채권 및 대토비율 강화 ▲재건축 안전진단 강화 및 허용연한 강화 ▲재개발 임대주택의무건립비율 강화 등을 예상하고 있다.
대출이나 세금 규제 강도는 한층 수위를 높일 수 있는 여지가 남아있다. 가장 유력한 카드로는 보유세(재산세+종합부동산세) 부담을 더 높이는 것으로 보인다. 1주택자의 종부세 기준을 현행 9억원에서 6억원으로 낮추고, 종부세 산정 기준인 공시가 현실화율(시세반영률)을 더 높이는 방향이 예상된다.
규제지역을 압박으로 비규제지역으로 쏠림 현상이나 집값 인상이 나타나거나 9억원 이하 주택 가격이 상승하고 전세가격이 오르는 등의 '풍선효과' 관련 규제가 나올 수 있다는 견해도 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "풍선효과에 대한 과도한 기대감은 위험하다"며 "비규제지역의 중저가 아파트에 대해서도 언제든지 규제가 가해질 수 있다"고 예상했다.
반면 문 대통령의 이번 회견 발언이 실수요자들에게 내집마련을 늦추라는 신호로 작용할 수 있다는 분석도 있다.
김학렬 연구소장은 "규제지역 강화나 세제 강화 등은 투자자들에게 부담은 될 수 있겠지만 압박카드는 되지 않는다"며 "되려 집값이 빠질 수 있다는 사인으로 집값이 안정되면 그만큼 집값이 내려갈 것으로 기대해 실수요자들의 결정을 주저하게 만들 것"이라고 말했다.
시민단체인 경실련은 일단 12.16 대책 효과가 있다고 보고있지만, 여전히 분양가상한제 전국 확대 시행과 임대사업자 활성화 정책으로 다주택자들에게 준 특혜 철회를 주장하고 있다.
규제 등의 정책으로 서울 집값이 기존 수준으로 하락할 지 여부에는 부정적인 견해도 있다. 함 랩장은 "저금리 부동자금이 글로벌리한 현상이라는 대통령 말씀처럼 생각보다 실물에 돈이 몰리는 현상은 무시할 수 없다"며 "(12.16대책 후) 서울 집값은 보합정도로 해석해야 할 것으로 보인다. 고가주택의 거래량이 감소하면서 상승세가 숨을 고르는 것이지 떨어질 정도로 매물이 많이 나오진 않는다"고 설명했다.
정책을 통한 시장 규제에 대한 부작용을 우려하는 목소리도 있다. 시장은 공급과 수요로 바뀌거나 전환하는 것이지 외부 규제 영향을 받는 것은 그 '순간'일 뿐이라는 진단이다.
김준영 더투자 부동산경제연구소 대표는 "12.16 대책 후 거래가 거의 막힌 수준이다. 일정 수준 이상의 거래가 일어나야 하는데 정책으로 규제를 하다보니 지금 막상 이동(이사)을 하려던 수요마저 주저앉아 잠재수요로 남는다"며 "전월세상한제도 마찬가지로 공급을 확연히 줄어들게 할 정책으로 잠재수요가 언젠간 더 큰 부메랑이 되어 폭발해 시장 혼란을 야기할 수 있다"고 내다봤다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]