15억 넘는 집 실거주위해 세입자 내보낼때…대출 못받는다

◆ 12·16 대책 후폭풍 ◆
정부가 16일 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계 부처 합동으로 발표한 '주택시장 안정화 방안'에는 시장의 예상을 뛰어넘는 '고강도 대책'이 담겨 있다. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화하고 시가 15억원 이상 초고가 주택에 대한 담보대출을 전면 금지하는 등 대출 규제 관련 내용이 대거 포함됐다. 이와 관련해 투자자들의 문의가 해당 부처는 물론 은행 등 기관으로 빗발치고 있다. 투자자가 가질 수 있는 궁금증을 질의·응답(Q&A) 형태로 정리했다.
―매도자와 계약을 맺고 최종 잔금을 지급하는 시기까지 수개월이 소요된다. 이 기간 중 KB부동산 시세나 한국감정원 시세가 변동해 15억원을 초과할 가능성도 있다. 대출 가능 여부는 어느 시점의 시세를 기준으로 정해지나.
▷대출 가능 여부는 금융회사에 대출을 신청하는 시점을 기준으로 정해진다. 이에 주택을 계약하는 시점에 금융회사에 대출을 신청하는 방식으로 이 같은 위험성을 줄일 수 있다.
만약 아파트 구입 계약을 맺을 당시 가격이 14억5000만원이었으나 실제 잔금을 치르는 시점에 15억1000만원으로 시세가 올랐다고 가정하면, 계약을 맺을 때 대출을 신청하면 14억5000만원으로 인정돼 대출이 가능하다. 하지만 잔금을 치르는 시점에 대출 신청을 하면 시세 15억1000만원이 적용돼 대출을 받지 못한다.

―9억원에 분양권을 받았다. 입주 시점에 시세는 16억원이 될 것으로 예상된다. 대출을 받는 것이 가능한가.
▷분양 모집자 공고일이 제도 시행일인 이달 17일 이전이라면 규제가 적용되지 않는다. 이에 중도금 대출, 주택담보대출 모두 LTV 범위 내에서 대출을 받는 것이 가능하다. 다만 모집자 공고일이 제도 시행 이후이고, 분양가격이 15억원을 초과한다면 중도금 대출까지는 받을 수 있다 하더라도 잔금 지급 시점에는 대출이 어려울 수 있다.
―1주택자로서 소유 중인 9억원 초과 주택은 전세를 주고, 다른 아파트에서 전세로 살고 있다. 이 경우 전세대출 연장이 가능한가.
▷가능하다. 대책 발표 이전에 전세자금대출 계약 건에 대해서는 이번 대책에서 언급된 규제들이 적용되지 않는다. 과거에 받았던 전세대출의 만기를 연장하는 것은 문제없이 가능하다. 다만 이 사람이 현재 사는 집에서 다시 전세를 얻어 이사를 가게 됐을 때 새로 전세대출을 받는 것은 불가능하다.
―'갭투자'로 구매한 집에 거주하는 전세 세입자를 내보내고 실거주를 위해 주택담보대출을 받아야 한다. 15억원이 넘는 집도 대출이 가능한가.
▷금융당국은 18일 이후 신규로 구입하는 투기지역·투기과열지구 내 초고가 아파트에 대해 임차보증금 반환 목적 주택담보대출을 금지한다고 밝혔다. 다만 대출은 부분적으로 가능하다. 정부는 이번 12·16 대책에서 15억원을 초과하는 아파트를 '초고가 주택'으로 정의했는데, 이번 대책은 15억원을 초과하는 아파트와 관련해 '주택 구입 목적'으로 대출을 받는 것을 대상으로 한다. 새로 주택을 구입하는 것이 아니라 '생활안정자금'이 필요한 초고가 주택 보유자는 원칙적으로 연간 1억원 한도 내에서 대출이 가능하다. 사업자는 주택 구입 목적이 아닌 사업 운영자금 마련을 목적으로 한 주택담보대출에 대해 LTV 규제 범위 내에서 취급이 가능하다. 초고가 아파트에 대한 주택 구입용 주택담보대출 금지는 17일 이후 신규 대출 신청분부터 적용된다.
―9억원 초과 아파트를 분양받아 입주를 앞두고 있고, 현재는 전세대출을 받아 전세를 산다. 이 경우 전세자금대출은 언제 상환해야 하는가.
▷아파트 공사가 어느 정도 진행됐는지에 달려 있다. 분양권을 보유하고 있더라도 아파트가 현재 공사 중이라면 입주가 불가능하기 때문에 주택을 소유하지 않고 있는 것으로 간주한다. 이 경우 무주택자에 해당하기 때문에 전세대출을 그대로 유지할 수 있다. 만약 공사를 마치고 아파트에 입주할 수 있는 준비가 돼 있다면 그때부터는 주택을 보유한 것으로 친다. 집에 들어갈 수 있는 상태이기 때문이다. 이 시점에는 전세대출을 상환해야 한다.
―아파트 한 채를 부부 공동 명의로 가지고 있는 경우 이번에 혜택이 늘어난 종합부동산세 고령자·장기 보유 특별공제 대상이 되나.
▷공동 명의로 등록한 주택은 고령자·장기 보유 종부세 감면 대상에 포함되지 않는다. 단, 단독 명의로 등록한 경우와 공동 명의로 등록한 경우 기본 공제액이 다르기 때문에 어느 쪽이 유리한지는 사례별로 달라질 수 있다. 예를 들어 공시지가 15억원짜리 주택을 부부 중 한 명이 단독 명의로 등록한 경우 기준 금액(9억원)을 공제하고 나머지 6억원에 대해 세액을 계산한 뒤 고령자·장기 보유 감면을 받게 된다.
―이번 대책에 포함된 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제에서 배제 대상에 조합원 입주권(현재 철거 상태)도 포함되나.
▷조합원 입주권은 주택 수를 따질 땐 포함되지만 양도 시엔 주택이 아니기 때문에 본래 양도소득세 중과 대상이 아니다.
[최승진 기자 / 정지성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]