오르는 집값…사전증여로 절세해볼까

온 가족이 모여 웃음꽃을 피워야 할 추석 연휴지만 한 번씩은 재산 문제로 다툼이 오가기도 한다. 재산 처리 문제와 상속·증여 등을 놓고 부모와 자식, 형제간 다툼이 발생하기 다반사다. 특히 최근 몇 년간 급등한 집값만큼이나 세금 부담이 늘어나 한 푼이라도 아낄 수 있을지를 놓고 고민이 많아질 수밖에 없다.
매일경제는 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)의 도움을 받아 추석 때 함께 이야기하면 좋을 부동산 절세 방안에 대해 알아봤다.
최근 개정된 부동산 세법 등에 의하면 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담과 함께 양도세에 대한 규정이 상당 부분 강화됐다. 보유세와 거래세 부담이 모두 늘어난 가운데 세 부담을 줄이기 위한 절세 테크닉으로 '사전증여' 활용법이 중요하게 부각되고 있다.
실제 부부간 증여는 10년 이내 6억원까지 공제된다. 자녀 역시 증여받은 10년 이내 합계액 5000만원까지 증여세가 공제된다. 특히 이는 일회성이 아닌 만큼 10년 단위로 또다시 공제 혜택을 받을 수 있다.

서울 강남권을 중심으로 아파트 증여 거래 역시 증가세다. 한국감정원에 따르면 올해 7월 전국 아파트 증여 건수는 6605건으로 전달(4720건) 대비 2000건 가까이 늘었다. 6월 증여 건수가 없던 송파구는 7월에만 138건이 증여됐다. 사전증여를 미리미리 해둘 경우 내야 할 세금 부담이 획기적으로 줄어들 수 있다는 것이 전문가 조언이다.
우 팀장의 고객 사례를 각색해 살펴보면 본인 명의 아파트 1채(시세 20억원), 예금 등 금융자산(10억원)과 시세 8억원짜리 토지·건물(강원도 소재)을 소유한 60대 A씨는 토지·건물을 배우자에게 사전증여할 경우 전체 상속 세금의 4분의 1가량을 줄일 수 있다.
A씨가 현재 재산을 보유한 상태에서 내야 할 전체 재산에 대한 상속세는 약 3억2000만원이다. 하지만 강원도 토지·건물을 배우자에게 사전증여할 경우 A씨의 상속세 부담은 2억4000만원으로 줄어든다. 단순 사전증여만으로도 약 8000만원의 세금이 절감되는 셈이다. 2003년 1억6500만원에 매입한 강원도 부동산의 감정가는 6억원이다. 증여·상속을 위한 부동산 가액 계산 시 감정평가액을 기준으로 산정할 수 있다. 즉 시세가 8억원이지만 감정가액이 6억원으로, 배우자 공제에 따라 증여세가 0원이 된다. 우 팀장은 "다들 안다고 생각하지만 실제 증여나 상속은 닥쳐서야 준비하는 경우가 많은 만큼 미리미리 대비하는 게 가장 중요하다"고 조언했다.
사전증여는 상속세 절세 효과뿐만 아니라 증여를 통해 취득가액 자체를 높여 양도세 절감 효과도 있다. 당초 취득가액이 1억6500만원이었던 강원도 토지는 증여를 통해 감정가액인 6억원으로 가치가 상승하는 만큼 향후 양도차익도 줄어든다.
사전증여뿐만 아니라 어떤 순서로 보유 자산을 매각하느냐에 따라서도 세금이 천차만별이다.
주택 3채를 순차적으로 정리할 계획을 가졌던 다주택자 B씨 역시 전문가 상담을 통해 기존 매각 계획을 변경했다. 현재 살고 있는 강남 집을 먼저 팔아 현금을 확보하려 했으나 고향 집이 있는 경기도 안성 아파트를 먼저 처분하기로 한 것. 다주택자 중과세는 조정지역에 포함된 주택을 매각할 때 적용되는 만큼 비규제지역 주택을 먼저 처분한다면 일반세율을 적용받아 주택 3채를 2채로 줄일 수 있다. 주택가액에 따라 다르지만 이 역시 많게는 세금을 절반까지 줄일 수 있는 손쉬운 절세법이다.
우 팀장은 "소유 기간이 가장 길거나 거주 기간이 가장 긴 주택을 우선적으로 매각해야 하는 게 원칙"이라며 "보유와 거주 기간에 따라 양도세 면제 혜택이 있는 등 다양하고 복잡한 세금 제도에 맞게 자산을 정리해야 한다"고 강조했다. 특히 우 팀장은 날로 복잡해지는 부동산 세법으로 인해 혼란이 큰 만큼 전문가를 찾아가는 것을 망설여서는 안 된다고 조언했다.
[추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]