규제할수록…강남3구 거래 쏠림 심해져

정부가 각종 부동산 규제를 쏟아내고 있지만 서울시 전체 아파트 거래에서 강남3구가 차지하는 비중은 1년 새 확 늘어났다. 정부의 규제에 대응하기 위해 강남 지역에서 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 늘어났기 때문인 것으로 분석된다.
일각에선 12일 발표 예정인 민간택지 분양가상한제 개정안도 '주택 거래량' 조건을 집중적으로 조정할 수 있다는 전망이 나온다. 서울에서도 강남3구 거래만 최근 늘어나고 있어 상한제로 강남 재건축을 정밀 타격하려는 정부 목적과 맞는 정량 조건을 만들어낼 수 있기 때문이다.
9일 서울시 부동산정보광장 통계자료에 따르면 작년 상반기 강남3구에서 일어난 아파트 매매 거래는 5954건으로 서울시 전체 거래 건수 4만5562건 중 13.1%를 차지했다. 그러나 올해 상반기 이 비중은 20%까지 치고 올라간 것으로 확인됐다. 정부가 집값 급등의 진앙지로 보고 핀셋 타깃 대상으로 삼은 강남3구의 거래 비중이 오히려 규제 이후 높아진 셈이다. 각종 규제책으로 인해 거래 자체는 확 줄었지만 안전자산으로 꼽히는 강남권 아파트에 대한 선호도는 사라지지 않은 것으로 해석된다.

작년 정부가 9·13 부동산 대책을 발표한 후 강남권 거래는 확 쪼그라들었다. 작년 8월 733건까지 거래됐던 강남구는 거래량이 9월 306건, 10월 135건으로 급감한 후 올해 2월까지 계속 두 자릿수에 머물렀다. 그러나 3월 이후 거래는 계속 늘어나고 있다. 6월은 아직 집계가 마무리되지 않았는데 457건을 기록해 작년 6월의 142건 대비 3배 넘게 늘어났다. 서초구와 송파구 거래도 같은 양상을 띠고 있다. 작년 6월 서초구와 송파구 아파트 매매 거래 건수는 각각 164건, 183건이었는데 올해 6월엔 269건, 591건으로 폭증했다.
결국 각종 규제책을 통해 서울 집값을 잡으려고 했던 정부 의도와 달리 거래량만 줄였을 뿐 강남권 쏠림은 더 높아진 셈이 됐다.
한국감정원 통계에 따르면 2017년 8월 서울의 아파트 매매가격지수는 99.3이었는데, 8·2 부동산 대책이 발표됐음에도 불구하고 10월 이후 지수값은 계속 상승해 6개월 만인 2018년 2월 103.6까지 치솟았다. 2018년 9·13 부동산 대책이 발표됐을 때 서울 아파트 매매지수는 108.4까지 높아진 상태였는데, 규제 효과로 11월 이후 계속 줄어들었지만 6월 이후 다시 오르는 모습을 보이고 있다.
일부 전문가는 다음주 민간택지 분양가상한제를 발표하는 정부가 이 같은 시장 상황을 고려할 것이라는 예측도 나온다. 재개발·재건축 단지와 같은 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용할 수 있도록 조건 중 주택 거래량 부분을 집중적으로 완화할 가능성이 높다는 것이다.

현재 민간택지 분양가상한제는 '직전 3개월간 해당 지역 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역'을 1차 기준으로 한다. 이 기준을 충족하는 지역 중 △직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 지역 △최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 △분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 5대1을 초과한 지역 중 하나를 만족하면 상한제 지정 대상이 된다.
부동산업계에선 우선 물가상승률 대비 집값 상승률의 배수를 1배 혹은 1.5배까지 낮추는 방안이 유력하다고 본다. 이 경우 강남3구는 물론 마포·용산·성동구 등 서울 대다수 지역과 과천·광명·구리 등 경기도권까지 민간 상한제 적용 요건을 충족하게 된다. 핀셋규제를 한다는 정부 방침과 어긋날 위험이 있는 셈이다. 하지만 직전 3개월간 주택 거래량 조건을 완화하면 강남3구만 대상에 포함될 가능성이 높다. 매일경제가 올 4~6월 주택 거래량을 분석한 결과 현행 상한제 여건을 만족시키는 곳은 강남·서초·송파구밖에 없는 것으로 나타났다. 수도권에선 과천시만 대상에 들어간다.
한 부동산업계 전문가는 "현재 같은 시장 여건에서 상한제 대상 지역 범위를 크게 달라지게 만드는 요소는 거래량"이라고 내다봤다. 국토교통부 관계자는 "민간택지 상한제는 처음 시행하는 만큼 부작용이 없도록 꼭 적용이 필요한 지역을 중심으로 시행한 후 추가 적용 대상 확대를 검토해 나갈 수도 있다"고 말했다.
[박인혜 기자 / 손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]