[기고]내년세법 개정안을 보고

기획재정부는 어제 내년 세법개정안을 발표했다. 양도소득세 관련규정은 많지 않았다.
1주택자에 대한 과세특례 합리화를 위해 비과세대상 부수토지 범위를 조정하고 고가겸용주택에 대한 과세 합리화를 위해 주택이외의 부분에 대한 과세체계를 변경한 것이 눈에 띈다.
먼저 현행 1세대1주택 비과세 적용 대상 부수토지를 보면 도시지역은 주택정착면적의 5배를 도시지역 밖은 10배를 적용하도록 규정하고 있다. 현행 규정에서 수도권 도시지역의 토지이용효율을 높이기 위해 비과세되는 부수토지의 범위를 5배에서 3배로 축소하겠다는 것이다
수도권 내의 도시지역의 부수토지만 비과세 범위를 축소함으로 수도권외의 도시지역(5배)과 도시지역 밖의 부수토지(10배)는 종전대로 적용된다.
고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화 개정사항은 하나의 건물이 주택과 주택외 부분으로 복합되어 있는 겸용주택의 경우 주택면적이 주택외 면적보다 클 경우에는 전체를 1세대1주택으로 보아 비과세규정을 적용해 주고 있는 현행 규정을 실거래가 9억초과 겸용주택에 대해서는 주택부분만 주택으로 보아 비과세규정을 적용받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 공제받지만,
주택외의 부분에 대해서는 비과세가 배제될 뿐만 아니라 장기보유특별공제도 일반공제율인 1년에 2%씩 최대 30%까지 공제가 가능하도록 개정한다는 것이다.

두 개정규정은 내년에 개정하여 2022.1.1 이후 양도분부터 적용될 예정이다.
1세대1주택 비과세규정은 전국민들에게 해당되는 규정이다. 따라서 불합리한 점을 개선할 수는 있겠지만 수십년동안 시행되어 모두가 그렇게 알고 있는 규정들을 규정의 합리화를 위해 손질하는 것은 법적안정성과 예측가능성에 비추어 몹시 우려스럽다.
또한 개정사항중에 수도권 내에 도시지역이라고 하더라도 건폐율이 33.3% 미만일 경우 부수토지 면적을 3배로 한정하는 것은 모순이다. 법적으로 건폐율이 20%인 자연녹지일 경우 토지이용효율을 높이고 싶어도 높일 수 없는데 비과세 범위는 주택정착면적에 3배 밖에 안해 준다면 억울할 수 있으므로 건폐율이 고려되어야 할 것이다.(수도권 도시지역 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 한정하거나 자연녹지 지역은 제외)
고가겸용주택도 9억원을 초과하는 겸용주택에 대해 개정규정을 적용할 경우 전체 거래가액이 9억원을 초과한다는 이유로 주택외의 부분은 비과세가 배제된다면 9억원 초과하는 고가주택 비과세규정 취지에 어긋난다고 생각된다.
순수주택의 경우 9억원까지는 전액 비과세가 되고 9억원을 초과하는 양도차익부분에 대해서는 일정비율[(양도가액 - 9억원) / 양도가액]에 대해서만 과세가 된다.
그런데 거래가액이 9억원을 초과하는 겸용주택의 경우 주택과 주택외 부분을 분리하여 주택부분만 주택으로 본다면 순수주택의 비과세소득과 차이가 날 수 있다. 예를들어 12억원에 거래된 겸용주택의 경우 주택가액이 7억원이고 주택외 부분이 5억원일 경우 주택부분만 비과세 되고 주택외 부분 5억원은 과세가 된다면 결국 비과세대상 거래가액은 7억원 밖에 되지 않는다.
주택과 주택외 부분이 합해서 9억원 이하일 경우는 전체가 비과세되는데 9억원을 초과했다고 주택외 부분이 과세가 된다면 문제가 발생한다. 따라서 주택과 상가를 합해 9억원까지는 주택으로 인정되고 9억원을 초과하는 상가부분만 주택외로 판정되도록 계산식이 보완된다면 불합리한 점이 바로 잡아질 것이다
상기 사례에서 주택부분이 7억원이므로 상가 5억원중 2억원은 비과세대상 주택으로 3억원은 과세대상 주택외 부분으로 판정되므로 순수주택이 9억원까지 비과세되는 현행 규정과 차별이 없게된다.
주택과 주택외의 주상복합건물로서 9억원을 초과한 건물은 2021.12.31 이전에 양도하여야 절세되므로 처분시기를 잘 조절할 필요가 있겠다.
세무법인다솔
대표세무사 안수남
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