고분양가 논란, 사업장 기준 재선정으로 잠재워질까

최근 서울 강남 재건축과 강북 재개발 단지에서 '분양가 고무줄 심사 잣대'가 도마 위에 오르는 등 관련 비판이 끊이지 않자 심사기준을 손보겠다고 밝힌 주택도시보증공사(이하 HUG)가 지난 5일 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다.
이 기준으로 향후 고분양가 논란이 잠재워질지, 혹은 '로또아파트'가 나오거나 '후분양 아파트'가 활성화될지 여부에 관심이 모인다. 그러나 시세보다 낮춘 분양가로 재건축·재개발 조합의 반발도 예상되며 아예 공급이 미뤄질 것이라는 우려까지 나오고 있다.
7일 관련업계에 따르면 HUG는 휴일인 6일 ▲고분양가 사업장 해당기준 ▲평균분양가 산정방식 ▲비교사업장 선정기준에 대한 개선안 등의 내용을 담아 '고분양가 사업장 심사기준'을 바꿨다고 밝혔다. 이 기준이 바뀐 것은 2016년 고분양가 사업장 분양보증 처리 기준이 마련된 후 처음이다.
◆사업장기준·평균분양가 산정방식 등 기준 변경
우선 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 '지역기준과 인근기준'에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준에 해당되는 경우로 변경했다. 신청 사업장의 평균·최고분양가가 비교사업장의 평균·최고분양가를 초과하는 경우 등으로 기준을 세운 것이다. 준공한 단지는 비교사업장 평균분양가에 주택가격 변동률을 적용한 금액과 해당지역의 최근 1년간 평균분양가격 중 높은 금액을 초과하는 경우로 정했다.

[자료 = 매경DB]

고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가)를 산정하는 방식을 '산술평균+가중평균방식'에서 '가중평균방식'으로 변경했다.
비교사업장 선정기준의 적용순서가 다소 모호하다는 일각의 의견을 반영해 비교사업장의 선정순위를 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 순으로 적용토록 개선했다.
이 외에도 비교기준 중 준공사업장의 경우 준공시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 단지를 비교대상에 포함했으나, 준공일로부터 10년을 초과한 아파트를 비교대상에서 제외해 심사기준에 합리성을 제고했다는 설명이다.
HUG 관계자는 "기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것"며 "이번 조치로 '1년초과 분양기준'과 '준공기준'의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라, HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것"이라고 말했다.

◆기준 변경으로 로또·후분양 아파트 예상돼
기존 HUG는 예정 사업지 인근 아파트의 분양가 또는 매매가의 110% 이하로 분양가격을 산정하는 일명 '110%룰'을 기준삼아 분양가를 통제해 왔다. 이에 지난해 집값이 급등세를 보였지만 분양가 통제로 서울과 수도권 등에서는 시세보다 싼 '로또 아파트'가 줄줄이 나오며 청약 광풍을 불러일으키기도 했다. 이번 고분양가 사업장 심사기준 개선으로 강남을 포함한 수도권에서 다시 '로또 아파트'가 나올 것이라는 예상이 나온다. 또한 조합이 HUG 기준의 분양가에 반발하거나 공급 일정을 아예 미뤄버릴 수도 있다는 우려도 있다.
서울은 고분양가 관리지역이라 분양보증서 발급을 위해 HUG의 분양가 심사를 받아야 한다. 이달 중 서울에서 분양일정을 잡은 현장 중 6곳은 강남구 삼성동 '래미안 라클래시'(상아아파트2차 재건축)와 서초2동 '서초 그랑자이'(무지개아파트 재건축), 동대문구 '청량리역 롯데캐슬SKY-L65'(청량리제4구역 재개발) 등 재개발·재건축 단지다.
이에 아파트가 일정 부분 지어진 후 분양하는 후분양제가 민간시장에서도 활성화 될 가능성이 있다는 전망도 나온다. 후분양제는 정부의 분양가 통제를 벗어나 분양가 책정이 비교적 자유롭기 때문이다. 현재 서울에서 서초구 반포동의 한 재건축 아파트가 후분양제를 할지 말지 논의 중인 것으로 알려지기도 했다.
HUG는 약 2주간의 유예기간을 거쳐 오는 24일 분양보증 발급분부터 변경된 고분양가 사업장 심사기준을 적용할 계획이라 분양일정을 조정하는 현장이 나올 것으로 예상된다.
부동산업계 관계자는 "분양가 심사기준 변경으로 일부 현장은 분양이 다시 연기될 수도 있고 오히려 당겨질 수도 있어 6월 분양예정 물량에 영향이 없지 않을 것"이라고 내다봤다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]