강남권 낡은주택 `미니 재건축` 쉬워진다

재건축 초과이익환수제 부활 등 각종 집값 잡기 규제로 인해 재건축이 꽉 막힌 가운데 '미니 재건축'으로 불리는 소규모 정비사업인 가로주택정비사업이 대안으로 부상하고 있다. 이런 가운데 정부가 사업가능 면적범위 확대 등 가로주택 활성화대책을 내놓으면서 사업성이 높은 서울 강남권을 중심으로 가로주택정비사업 열기는 더욱 뜨겁게 달아오를 것으로 예상된다. 가로주택을 통한 도심 공공임대주택 공급도 빠르게 늘어날 것으로 기대된다.
4일 서울시에 따르면 지난 3월 말 기준 서울에서 가로주택정비사업을 진행 중(조합설립인가 이상)인 곳은 총 35곳으로 집계됐다. 이 가운데 강남·서초·송파·강동 등 이른바 강남4구가 20곳으로 57%를 차지했다. 특히 강동구(8곳)와 서초구(5곳)가 많다. 입지가 좋아 평균 주택가격이 높으면서 노후화된 단독·다가구주택이 많은 지역이란 점이 공통된 특징이다.
서울에서 현재까지 준공된 가로주택은 2017년 12월 강동구 천호동 '다성이즈빌' 1곳에 불과하다. 다만 △착공 6곳 △사업시행인가 5곳 △서울시 통합심의 1곳 △자치구 건축심의 14곳 △조합설립인가 8곳 등 서울 곳곳에서 사업이 활발히 진행되고 있다. 아직 조합설립은 안 됐지만 주민협의체 구성 등 초기 단계에서 사업 추진을 준비하는 사업지도 16곳으로 파악됐다.

집값이 높아 재건축에 따른 예상 초과이익이 가구당 수천만~수억 원 규모에 달할 것으로 추정되는 강남권의 단독주택 밀집지역의 경우 재건축 대신 가로주택 형태로 정비사업을 진행하면 부담금을 피할 수 있기 때문에 앞으로 더욱 각광받을 것이란 분석이다. 서울의 경우 가로주택 정비사업은 폭 6m 이상 도로가 1개면 이상 접한 지역에서 노후 건축물 수가 전체의 3분의 2 이상이고, 구역 내 20가구 이상일 때 조합을 설립해 사업을 추진할 수 있다.
국토교통부가 지난 3일 가로주택정비사업 가능 대지면적 기준을 기존 1만㎡ 미만에서 지방도시계획위원회 심의를 거친 경우 최대 2만㎡까지 허용키로 하면서 앞으로 사업이 보다 탄력을 받을 것이란 전망이 나온다. 정비업계에서는 1만㎡ 이하 면적에서는 최대 200가구 공급도 쉽지 않았지만, 2만㎡까지 확대되면 최대 400가구까지 공급이 가능할 것으로 내다보고 있다.
이에 따라 그동안 사업성에 대한 우려로 상대적으로 사업 열기가 강남권에 비해 덜했던 망원동·옥수동·봉천동 등 서울 강북 및 서남권에서도 가로주택정비사업 추진이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 시장에서는 수도권에서도 부천·인천·안양·의왕 등 30년 이상 오래된 노후 저층 주거지가 많은 지역을 중심으로 가로주택정비사업이 확대될 것으로 예상하고 있다.
서울시가 임대주택을 공급할 경우 소규모 정비사업에 용적률 및 층수 인센티브를 주기로 하면서 가로주택을 활용한 도심 공공임대주택 공급도 늘어날 전망이다. 시는 도심 주택공급 대책의 일환으로 조례를 개정해 올해부터 소규모 정비사업에 공공주택을 도입할 경우 최고 높이 제한을 기존 7층 이하에서 15층 이하로 완화했다.

실제 서울에선 최근 가로주택정비사업에서 임대주택을 공급하고 용적률 인센티브를 받아 사업을 추진하는 첫 사례가 나왔다. 중랑구 면목동의 노후 연립주택 2개동(총 24가구)을 7층짜리 1개동의 공동주택으로 정비해 28가구로 늘리고, 이 가운데 25%인 7가구를 공공임대주택으로 공급하기로 한 것이다.
서울시는 가로주택정비사업이 도시재생활성화지역, 정비구역 해제지역 등 노후 저층 주거지의 주거환경 개선을 위한 도시재생의 한 축이 될 수 있도록 제도 개선과 행정적 지원을 계속해 나간다는 계획이다. 서울시 관계자는 "면목부림 가로주택의 경우 임대주택 공급의 대가로 용적률을 당초 200%에서 232%로 상향해줬다"면서 "가로주택정비사업에서 용적률 인센티브를 제공하면서 임대주택을 확보한 이번 사례는 지난해 2월 제정된 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'에 따른 것"이라고 설명했다.
정비업계 전문가들은 가로주택사업이 보다 활성화되기 위해서는 도서관·체육시설 등 커뮤니티시설 확대를 위한 추가 지원이 필요하다고 지적한다. 서용식 수목건축 대표는 "정부가 추구하는 수요자 중심의 도시재생을 위해서는 가로주택의 커뮤니티시설 활성화가 반드시 필요하다"면서 "이를 위해 커뮤니티시설을 전체 용적률 및 층수 산정에서 빼줄 필요가 있다"고 말했다.
[최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]