시흥 등 공공 후분양 속속…민간 확산은 "글쎄"

정부가 올해부터 주택을 지은 뒤 입주자를 구하는 '후분양' 방식을 늘리기 위해 본격적으로 나선다.
올해 서울 고덕강일을 비롯해 경기 시흥장현 등지의 공공택지에서 아파트 단지 3개를 후분양으로 공급하고, 내년에는 완공이 된 후 분양하는 '100% 후분양 아파트'도 선보인다. 정부는 2022년까지 공공분양 물량의 70%까지 후분양 비중을 키우고 민간까지 자발적으로 유도한다는 계획이다. 그러나 민간 시장에선 인센티브가 별로 없고 제약요건이 많아 결국 과거 참여정부 때처럼 '시범단지'를 몇 개 짓고 끝날 것이란 회의적 시각이 대부분이다.
24일 국토교통부에 따르면 전날 발표된 '2019년 주거종합계획'에는 올해 한국토지주택공사(LH)가 시흥장현(614가구)과 춘천우두(979가구) 등 2개 단지를, 서울주택도시공사(SH공사)가 고덕강일(642가구) 1개 단지를 후분양 방식으로 공급하는 계획이 담겼다. 정부는 지난해 6월 후분양 기준을 '전체 공정의 60% 이상'으로 정하고, 공공 아파트부터 단계적으로 후분양제를 도입하기로 했다. '완전 후분양' 아파트는 내년 시범적으로 선보인다. 작년 9월에 착공한 의정부 고산지구(1331가구)가 준공된 후 분양을 할 예정이다. 예정대로라면 2020년 12월쯤 입주자 모집이 이뤄진다.
후분양을 조건으로 우선 분양하는 공공택지는 10개 필지로 늘렸다. 작년 4개 필지에서 대폭 확대한 셈이다. 후분양 우선 택지는 이달부터 11월까지 안성아양, 파주운정3, 양주회천, 화성태안3, 화성동탄2, 인천검단, 평택고덕 등에서 차례로 공급될 예정이다.

정부는 이를 시작으로 2022년에는 공공 분양물량의 70%까지 후분양으로 공급한다는 계획이다.
지금까지 아파트 분양은 대개 선분양 방식으로 이뤄졌다. 집을 짓기 전에 미리 입주자를 구해 집값을 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 받는 방식이었다. 하지만 완성된 집을 보지도 않은 채 사면서 생기는 '하자' 위험, 선분양 당시와 완공 후 시세 차이를 노린 투기 급증 등 부작용을 이유로 후분양을 도입해야 한다는 목소리가 꾸준히 제기됐다.
하지만 전문가들은 정부의 노력에도 민간기업들이 후분양을 활용하는 데 필요한 인센티브가 많지 않아 확산시키기 쉽지 않을 것이라고 내다봤다. 현재 민간 건설 시장에서 후분양을 위한 인센티브는 공공택지 우선 공급과 기금대출 저금리 지원 정도에 불과하다.
기존 주택도시보증공사(HUG) 보증이 없는 일반 은행의 후분양 프로젝트파이낸싱(PF)대출은 연 6~10% 범위에서 사업장별 금리에 차등을 뒀으나, HUG는 사업장별 차등 없이 연 3.33% 정도의 금리로 대출을 제공 중이다.

이런 이유 때문에 후분양을 선택해도 서울 등 고분양가 관리지역은 HUG의 '분양가 통제'를 벗어날 수 없어 건설사의 위험 부담이 더 높다는 지적도 많다. 현행 기준에서 HUG의 간섭 없이 분양가를 마음대로 정하려면 공사를 완전히 끝내거나 시공사 2개의 연대보증을 갖고 와야 한다. 전체 공정의 60%를 마치고 분양해도 건설 과정 중간에 주택도시기금 대출을 받아야 하기 때문에 분양가 통제를 피할 수 없다는 뜻이다. 게다가 시공사끼리 연대보증하는 경우는 최근 거의 사라진 추세다. 건설업계 관계자는 "완전 후분양을 해도 건설사들이 지방자치단체에 분양승인을 받아야 하는 구조"라며 "여기서 분양가를 다시 조정받을 수 있기 때문에 정부의 입김에서 자유롭기는 쉽지 않다"고 귀띔했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택보급률이 여유 있는 상황은 아니다"며 "후분양이 공급에 나쁜 방향으로 영향을 줄 가능성이 있어 정부의 신중한 접근이 필요하다"고 밝혔다.
[손동우 기자 / 박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]