노후 건물이 들어선 토지의 가치를 높이는 방법, 철거 후 신축에 답이 있다.

소유 건축물이 심하게 낡아서 매도가 되지 않고 임차인도 찾기 어려운 상황이라면, 어떻게 극복할 것인지 고민을 하게 된다. 아무리 입지 좋은 토지와 건물을 소유하고 있어도, 지나친 노후 건물은 유지보수에 큰 비용이 발생할 수 있어서 철거 후 신축을 하는 것이 수익성이 더 높은 경우가 많지만, 이 같은 일이 만만하지 않기에 건축주의 입장에서 고심하게 되는 것이다.
그러나 수익성이 확실히 보이는 일에 주저해서는 안 될 것이다. 일단 주택 신축하기로 마음먹었다면 검토해야 할 점들을 살펴보겠다.
리스크 해소를 위한 비용계획수립의 선행은 필수이다. 신축사업을 위해서는 초기에 주변 환경, 교통 여건을 반영해 현재 시점의 신규 법규검토 및 건축물의 규모, 배치, 형태, 대략적인 공사방법 등을 검토한 후에 진행하는 것이 좋다.
사례를 통해 규모검토와 배치에 대해 알아보면,
A 건축주가 소유한 137.86㎡(41.7평) 대지에 1층은 주차장과 창고, 2~3층은 투룸이나 원룸을 구성하며 4층에는 주인이 거주하기를 희망한다고 하자.

이때 계획 설계 전 체크해야 할 사전 검토사항에 따라 첫째, 용도지구 지역, 지구단위계획을 보고 토지이용계획 확인원을 검토하여 종 지역을 확인해야 한다. 다음으로 건폐율과 용적률을 지자체 조례를 통해 검토해야 한다. 세 번째로 주차장법 법령 확인을 위해 다가구 주택 기준 지자체 조례를 검토한다. 네 번째로는 일조권을 검토하는데, 지역지구를 확인 후에 인접대지경계선의 이격거리가 얼마나 될지를 점검한다.
위에서 서술한 바와 같이 법에서 규정하고 있는 최대의 건축규모는 건폐율과 용적률로 판단이 가능하지만 결국 주차, 일조사선 등의 영향에 따라서 실제로 건축 가능한 형태가 달라진다. 따라서 이러한 조건들이 건축 후 수익성에 큰 영향을 미치게 되는 것이다.
최대한 수익성이 좋은 건물을 지어서 세금과 건물의 유지비를 충당하고 일부는 만족할 만한 수익을 확보할 수 있다면 아주 성공적인 건축이 될 것이다. 그리고 대도시의 상당수의 부지들은 건축비용은 소규모 PF 대출로 충당하고 준공 이후에 일부 세대의 전세금으로 변제처리가 가능한 구조가 나오는 경우가 많다는 점을 기억해야 한다.
이와 관련하여 단독주택, 다세대 원룸, 상가주택 등의 건축 및 투자, 판매 방법을 매경부동산아카데미에서 ‘수익형부동산 건물개발과정 A to Z 라는 제목으로 강의한다. 건축 비교견적, 위험관리 플랫폼을 운영하고 있는 (주)닥터빌드에 건축 컨설팅이나 시공을 진행 할 수 있다. 강의는 2019년 4월 25일(목) 부터 7월 4일 (목) 까지 10주 과정이며, 장소는 강남 메가랜드 강남 캠퍼스 교육장에서 진행한다.
‘매경 부동산아카데미 홈페이지 접수가 가능하다.[매경부동산아카데미][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]