[부동산 알쏭달쏭] 전세가격 하락지역 확산…"전세가율 높다면 다시 생각해야"

주택시장에 '입주폭탄', '역전세난' 용어가 오랜만에 등장했다. 지난 2008년 잠실발(發) 입주 쇼크로 수도권 전세시장이 혼돈에 빠진 이후 사라졌던 '역전세난'의 악몽이 다시금 고개를 들고 있다. 송파권역에서 촉발된 대규모 입주 단지로부터 우려가 시작됐다는 공통점이 있다.
전세가율(아파트 매매가격 대비 전세가격 비율)도 점차 낮아지고 있다. 한국감정원의 시계열자료에 따르면 서울 아파트 중위가격 기준 전세가율을 작년 12월 67.4%로 1년 전인 2017년 12월(73.4%)에 비해 하락했다. 매매가는 비슷한 수준에서 유지되는 반면 전세가는 하락폭을 키웠다는 의미다.
앞으로도 전세가격은 내려갈 가능성이 높다. 서울 재건축·재개발사업장을 중심으로 대단위 입주가 이어질 예정인데 집 주인이 잔금을 치르기 위해 주변 시세보다 낮은 가격에 전세를 내놓는 경우기 많기 때문이다. 실제 수도권 아파트 전세 가격(한국감정원 자료 참고)은 2월 18일 기준 1년 전에 비해 3.7% 내렸으며 서울은 동기간 2.0% 하락했다.
특히 내 집 마련을 미루고 전세를 유지하려는 무주택자도 늘 것으로 예상된다. 청약시장에서 거주자 우선당첨의 유리한 고지를 선점하기 위해서는 지역별로 거주기간이 필요하다. 즉 앞으로 나올 아파트 공급물량을 고려한 '전략적 이사'라고 할 수 있다.

또 새 아파트 입주가 집중된 곳은 전세가가 저렴해 만약 신규 분양으로 당첨될 경우 계약금에 필요한 실탄을 장전할 수 있다는 점도 장점이다. 다만 새 아파트를 계약하기 위해서는 주의해야 할 몇 가지가 있다.
◆ 새 아파트 전세계약시 주의할 점은?
일반적인 전세계약은 등기부등본을 보면서 집의 권리관계를 확인하지만, 입주를 시작한 아파트는 소유권 이전등기가 아직 완료되지 않아 분양계약서를 참고해 명의자와 계약자가 동일 인물인지 확인해야 한다.
집주인이 분양대금 잔금납부를 마무리하는 것도 확인 사항이다. 이 때 전세보증금으로 받은 돈이 잔금으로 납부될 수 있도록, 완납하지 않을 경우 계약 해지 등의 문구도 계약서에 넣는 편이 좋다.
아파트를 담보로 대출금이 있을 경우 금액을 확인해야 한다. 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 분양가의 70%를 넘지 않아야 하며 은행의 근저당 설정을 위해 소유권 이전등기 후 세입자가 잠깐 주소를 이전해야 할 상황이 생긴다. 이 때 나중에라도 등기부등본을 통해 집주인이 밝힌 대출금 금액이 같은지를 확인해야 한다. 일반적으로 등기부등본 상 채권 최고액은 대출금액의 120% 내외인 경우가 많다.
세입자는 입주하는 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아둬야 한다. 대항력과 우선변제권을 취득하게 돼 임차권을 보호받을 수 있기 때문이다.
반대로 집주인 입장에서 새 아파트 하자보수 점검에 세입자가 성실히 임해야 하는 특약사항이 있을 수 있다. 새 아파트는 입주 후 2년 동안 건설사에서 하자보수를 진행하기 때문에 세입자가 거주하며 알게 된 하자를 집주인에게 알려야 한다.
이밖에 입주 아파트는 어김없이 2년, 4년이 지날 때 전세가 있다. 따라서 지금 당장은 전세금액이 저렴하지만 재계약 시 오를 수 있다는 점도 알고 있어야 재계약시 대비할 수 있다.
◆ 전세보증금 지켜라, 전세가율 높은 곳은?
일반적으로 세입자들은 전세를 선호하지만, 요즘처럼 새 아파트 입주로 전세시장이 출렁일 때는 안전한 전셋집 마련을 최우선에 둬야 한다. 집주인들이 뒤이어 들어오는 임차인의 보증금으로 전세금을 반환 하는 경우가 많아 다음 입주자를 구하지 못하면 자금이 막히는 등 역전세난이 벌어질 수 있어서다.
또 부동산 시장 활황기에 높은 전세가율을 등에 업고 집을 산 갭투자자들이 매매가, 전세가 하락으로 전세금 반환이 어려워지는 깡통전세도 위험하다.
따라서 전세보증금을 지키기 위해서는 전세금반환보증보험 가입도 생각해 볼 사항이며 앞서 전세가율이 낮은 곳의 주택을 찾는 것도 고려해 볼 만하다. 갭투자가 전세가율이 높은 곳에서 주로 이뤄진 만큼 전세가율이 낮은 쪽이 상대적으로 깡통전세가 될 가능성이 낮기 때문이다.
◆ 전세가 상승이 부담된다면 '렌트홈'
재계약 때마다 오르는 전세금이 부담된다면 임대주택으로 등록되어 있는 집을 살펴보는 것도 전셋집 마련의 방법이다. 임대주택으로 등록된 주택을 지역별, 주택 종류별로 쉽게 찾을 수 있는 국토부의 '렌트홈' 사이트가 그것이다.
등록 민간임대주택은 임대료 인상폭이 5%이내로 제한되어 있어서 임대료 상승에 대한 부담을 덜 수 있고 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임대 의무기간인 4년 또는 8년 동안 살 수 있다는 점에서 거주 안정성도 보장된다.
임병철 부동산114 연구원은 "최근 전세시장은 예년과 다르게 전세수요가 움직이기 시작하는 2월에도 하락세가 이어지고 있다"면서 "수년간 전셋값이 크게 오른 데다 경기 남부권을 중심으로 새 아파트 입주가 이어지고 있어 당분간 안정·하향세가 지속될 전망인 만큼 '깡통전세', '역전세'에 미리 대비할 필요가 있어 보인다"고 당부했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]