송파구 3월 이후 회복…강남구 전세 약세 내년까지 이어져

강남4구 전세시장이 겨울방학 특수를 누리지 못한 채 봄을 맞은 가운데 입주률이 낮은 강남구의 경우 올 하반기에 다시 약세로 전환될 것이란 우울한 전망이 나왔다.
28일 부동산인포가 부동산114 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과에 따르면 겨울방학 기간인 지난해 12월부터 2월 중순까지 강남4구 전셋값은 모두 마이너스 변동률을 기록했다. 이 기간 강동구는 12월과 1월에 각각 -1.59%, -1.16% 변동률을 기록하는 등 하락세가 두드러졌다.
2월 2주까지 전셋값 변동률은 강남구가 -0.53%로 하락폭이 가장 컸다. 헬리오시티 입주로 약세를 이어가던 송파구는 2월 3주차에 플러스 변동률로 전환, 회복 기대감이 커졌다.

◆ 2월 3주차 송파구 전셋값 변동률 플러스로 전환
송파구는 지난해 12월 말부터 입주를 시작한 헬리오시티(9510세대) 물량으로 전세시장이 하락세로 돌아섰다. 2개월째 입주가 진행 중인 헬리오시티는 약 40% 가량 입주율(잔금 치르고 입주를 앞둔 세대 포함 약 60%)을 기록 중이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "그나마 다행인 것은 올해 상반기 송파구 입주물량은 약 300세대뿐인데다 1월말부터 신천동에 위치한 미성·크로바 아파트(1350세대) 재건축 이주가 시작됐다는 점"이라며 "여기에다가 신천동에 위치한 진주아파트 1507세대의 이주도 3월말부터 시작될 예정"이라고 분석했다.
2월 3주차 송파구 전셋값 변동률은 강남4구 가운데 유일하게 플러스 변동률(0.08%)을 기록했다. 송파구는 3월을 기점으로 헬리오시티 입주율의 상승과 함께 전세시장도 온전하게 회복세로 돌아설 것으로 예상됐다.

◆ 새아파트 입주율 속도 안나…하반기 마이너스 변동률 예상
강남구는 지난해 11월부터 입주를 시작한 일원동 래미안 루체하임(850세대)의 입주율이 70%대를 기록하며 비교적 느리게 입주가 이뤄지고 있다. 개포동에서 이달 27일부터 입주가 시작된 1957세대의 대단지 아파트인 래미안 블레스티지 전세매물도 입주를 더디게 만드는 요인 중 하나다.
강남구 전셋값은 11월~1월까지 연속 마이너스 변동률을 기록하고 있으며 2월에도 약세를 이어가고 있다.
래미안 블레스티지 입주가 4월27일(총 60일)까지 진행된 후 8월에는 개포동에 위치한 디에이치 아너힐즈 1320세대의 입주가 시작돼 6월 전후로 주춤했던 하락세는 8월 이후 1~2개월 가량 약세를 보일 전망이다.
특히 강남구에는 송파구처럼 재건축 이주 계획이 없는 상황이라 올 상반기보다는 덜하겠지만 마이너스 변동률을 기록하는 모습을 쉽게 볼 수 있을 전망이다.
내년 상반기 신규 입주계획이 없어 전세시장은 다시 살아나겠지만 하반기에 2296세대 규모의 개포동 래미안 강남포레스트가 입주 예정이라 또 한차례 전세시장 약세가 나타날 것으로 예상된다.

◆ 서초구 전세시장은 3월 후 회복 전망
서초구는 지난해 하반기 2500여세대의 새아파트 입주가 몰렸지만 반포동 경남, 한신3차 등 재건축 2600여세대의 이주가 11월까지 이어지면서 상승세를 이어갔다. 하지만 이후로 전세시장이 약세로 돌아서면서 최근까지 약세가 이어지고 있다.
올해는 연말까지 입주물량이 773세대에 불과해 서초구 전세시장은 3월 이후로 점차 회복세로 돌아설 전망이다.
특히 이르면 올 하반기(7월예상) 중엔 잠원동 한신4지구 2898세대 재건축 이주가 시작될 예정이어서 잠원동 등 일대를 중심으로 눈에 띄게 전셋값이 상승할 것으로 전망된다.

◆ 올해 1만여세대 입주 예정된 강동구, 하락 피하기 어려울 것
강동구는 올해 1만1000여세대가 입주할 예정이다. 6월부터 입주가 시작되는 래미안 명일역 솔베뉴 1900세대와 7월 이후로 예정된 8996세대를 포함하면 사실상 하반기에 1만여세대가 입주하는 셈이다.
지난해 11월 이후로 마이너스 변동률을 이어가는 강동구 전셋값은 봄이 되면서 하락폭은 다소 둔화될 것으로 보이나 6월이 가까워지면서 전세물건이 더욱 증가하기 시작하면 하락폭은 커질 전망이다.
하반기 가을과 겨울방학 등 이사철에도 워낙 많은 입주물량들로 인해 회복은 쉽지 않아 보인다. 내년 상반기에도 4400여세대가 입주를 앞두고 있어 강동구 전세시장은 내년 하반기 경에나 안정될 가능성이 높아 보인다.
권일 리서치팀장은 "입주물량이 쏟아지면 해당 지역 매매, 전세시장은 기간의 차이가 있을 뿐 약세전환이 불가피하다. 요즘은 기존주택 처분이나 대출 모두 어려운 상황이라 강남4구 신규아파트 입주는 더디고 세입자 확보 경쟁도 치열하다"면서 "강남권은 어느 정도 가격조정이 이뤄져도 결국 수요가 채워지고 회복됐던 만큼 자금동원력을 갖고 있는 수요자들은 올해부터 내년까지가 이전보다 낮은 가격의 강남권 매물을 잡을 수 있을 것"이라고 말했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]